Tapi tidak tahun ini. “Saya mensurvei agen daftar lain di daerah saya, dan tentu saja, kami pergi ke akhir pekan ini tanpa janji,” kata Shakur. “Banyak penjual sangat enggan menjual rumah mereka.”
Pembeli juga menarik jeda karena harga rumah melemah. “Tidak ada yang ingin menjadi orang yang membeli rumah terlalu banyak,” kata Shakur.
Keengganan tersebut muncul di tengah perlambatan pasar perumahan yang lebih luas karena kenaikan suku bunga hipotek memotong keterjangkauan rumah dan membuat beberapa calon penjual tidak bergerak. Kenaikan lebih lanjut bisa terjadi. Bergantung pada lintasan inflasi dan respons Federal Reserve melalui kebijakan moneter, kenaikan ke 7% tidak mustahil.
Tingkat hipotek telah menjadi sorotan akhir-akhir ini, dan untuk alasan yang baik. Tingkat rata-rata pada hipotek tetap 30 tahun telah meningkat lebih dari dua kali lipat tahun ini, meroket lebih tinggi setelah laporan inflasi Agustus yang lebih panas dari perkiraan dan untuk mengantisipasi pertemuan FOMC September Federal Reserve. Tingkat rata-rata minggu lalu pada hipotek tetap 30 tahun adalah 6.29%,
Freddie Mac
kata—tingkat tertinggi sejak 2008.
Tingkat rata-rata mingguan masih memiliki cara untuk pergi sebelum mencapai 7%, tetapi kenaikan seperti itu tidak mustahil. Apakah suku bunga hipotek mencapai 7% atau tidak tergantung pada perjuangan Federal Reserve melawan inflasi, kata Keith Gumbinger, wakil presiden situs hipotek HSH.
Jika inflasi melunak, "kita akan memiliki kesempatan untuk menjauh dari 7%," kata Gumbinger. “Jika berita inflasi dalam beberapa minggu ke depan tidak bagus, atau ekonomi terus menunjukkan pertumbuhan lebih dari yang ingin dilihat The Fed, atau jika kita memiliki laporan pekerjaan yang meledak, ada kemungkinan kita bisa mendorong lebih dekat ke arah itu. 7%,” kata Gumbinger.
Kenaikan suku bunga hipotek telah menambah secara signifikan biaya pembiayaan pembelian rumah: dibandingkan dengan minggu terakhir di tahun 2021, pembeli rumah seharga $400,000 dengan tarif minggu lalu akan berutang sekitar $600 lebih sebulan untuk pinjaman rumah mereka.
Jika calon pembeli rumah mencari tanda bahwa suku bunga hipotek akan turun, mereka tidak mendapatkannya dalam konferensi pers Ketua Federal Reserve Jerome Powell menyusul keputusan Fed untuk menaikkan suku bunga sebesar 0.75 poin persentase. Bank sentral memberi isyarat bahwa tingkat terminalnya bisa mencapai puncak lebih tinggi dari yang diperkirakan sebelumnya.
Powell mengomentari perlambatan yang didorong oleh suku bunga hipotek di pasar perumahan. “Koreksi yang sulit ini akan mengembalikan pasar perumahan ke keseimbangan yang lebih baik,” kata Powell saat konferensi pers pekan lalu.
Nada lebih agresif Federal Reserve di tengah inflasi yang masih panas berada di belakang kenaikan suku bunga hipotek terbaru, kata John Toohig, kepala perdagangan pinjaman keseluruhan di Raymond James. Faktor-faktor yang sama kemungkinan akan mendorong pergerakan suku bunga hipotek dalam waktu dekat. Pembacaan inflasi yang lebih lemah dapat menurunkan suku bunga hipotek, kata Toohig, "tetapi jika angka inflasi tersebut tetap panas, seperti yang baru saja kita alami, saya memperkirakan suku bunga hipotek akan terus naik."
Jadi, apa artinya jika tingkat hipotek mencapai 7%? Bagi pembeli, kenaikan tarif merupakan pukulan ganda untuk keterjangkauan dan, kemungkinan, pasokan rumah. Dengan 7%, membiayai pembelian rumah seharga $400,000 akan menelan biaya sekitar $760 lebih banyak sebulan daripada yang terjadi pada akhir tahun 2021, dan sekitar $150 lebih banyak daripada tarif minggu lalu.
Ada juga tanda-tanda bahwa penjual—banyak di antaranya akan menjadi pembeli sendiri—telah mundur. Volume listing baru yang diukur oleh Redfin selama empat minggu yang berakhir 18 September sekitar 20% lebih rendah dari waktu yang sama tahun lalu, penurunan metrik terbesar dari tahun ke tahun sejak pembekuan pasar perumahan awal pandemi.
Pemilik rumah saat ini yang membeli atau membiayai kembali pinjaman mereka pada tingkat rendah tahun 2020 dan 2021 memiliki sedikit insentif untuk mendaftarkan rumah mereka sekarang karena tingkat hipotek telah berlipat ganda — sebuah konsep yang dikenal sebagai efek penguncian tingkat hipotek. Sederhananya, beberapa pemilik rumah “tidak mau pindah karena mereka hanya menyukai suku bunga rendah mereka,” kata kepala ekonom National Association of Realtors Lawrence Yun dalam konferensi pers awal bulan ini.
Mempertimbangkan penurunan tajam suku bunga selama pandemi—rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun hanya di bawah 3% pada tahun 2021, menurut data Freddie Mac—efek penguncian dapat membuat banyak pemilik rumah tetap di tempatnya. Sebuah analisis Redfin baru-baru ini menemukan bahwa 85% dari semua pemilik rumah dengan hipotek memiliki tingkat lebih rendah dari 5%, disinsentif bergerak pada tingkat saat ini. Kenaikan suku bunga hipotek menjadi 7% atau lebih akan semakin mengecilkan kumpulan pemilik rumah dengan insentif finansial untuk pindah.
Kenaikan tarif akan terus membebani penjualan rumah. Dalam konferensi pers minggu lalu, kepala ekonom National Association of Realtors Lawrence Yun mengatakan bahwa penjualan rumah yang ada, yang telah turun selama tujuh bulan berturut-turut, dapat stabil jika tingkat hipotek juga. Tapi, haruskah mereka terus mendaki? “Semua taruhan dibatalkan,” Yun berkata.