Sejarah Singkat Program Voucher Perumahan Bagian 8

Tinjauan Kongres Paul Ryan tentang program kemiskinan di 50^th ulang tahun deklarasi War On Poverty termasuk 20 program perumahan, termasuk Kredit Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC) yang menjadi topik beberapa posting terakhir saya. Di sebelah LIHTC, Voucher Pilihan Perumahan (HCV) sering disebut Bagian 8 adalah pekerja keras terbesar di lumbung subsidi perumahan federal. Anggaran 2023 untuk Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) termasuk lebih dari $ 32 miliar untuk program HCV yang membayar 200,000 voucher. Ada baiknya meliput sejarah program. Menengok ke belakang, jelas bahwa upaya untuk menggunakan perumahan sewa yang ada di pasar untuk membantu orang-orang dengan sedikit uang selalu mengalami masalah yang sama, menemukan keseimbangan yang tepat antara persyaratan federal dan lokal baik penyewa maupun penyedia perumahan dan menjaga fleksibilitas dan portabilitas dari sistem voucher.

Salah satu sejarah terbaik dari program Voucher Pilihan Perumahan (namun, saya akan merujuknya di Bagian 8), adalah oleh Layanan Riset Kongres (CSA), Gambaran Umum Bagian 8 Program Perumahan: Voucher Pilihan Perumahan dan Bantuan Sewa Berbasis Proyek. Tinjauan tersebut memberikan gambaran umum yang baik tentang dari mana program berasal dan berkembang. Program ini disebut Bagian 8 karena disahkan berdasarkan Bagian 8 Undang-Undang Perumahan AS tahun 1937.

Seperti akses pangan, perumahan telah menjadi isu abadi di ekonomi industri. Penerima upah sering menemukan bahwa upah mereka tidak sesuai dengan harga barang-barang konsumen seperti perumahan yang tidak memiliki pengganti di pasar. Alih-alih mensubsidi produksi dan mengurangi hambatan pasar bagi pelaku yang bermotivasi keuntungan pribadi, pemerintah biasanya turun tangan dengan membangun dan mengoperasikan perumahan untuk orang dengan pendapatan rendah atau tanpa pendapatan, atau mereka mensubsidi orang lain untuk membuat dan mengelola perumahan itu. Program Bagian 8 berawal dari upaya untuk memberi orang-orang dengan sedikit uang berjuang untuk membayar sewa sumber daya keuangan untuk memperoleh perumahan sewa dari aktor swasta.

Bagian 23

Program Bagian 23 adalah hasil dari undang-undang disahkan oleh kongres pada tahun 1965, dan menciptakan kemampuan lembaga perumahan publik setempat untuk membuat kontrak dengan entitas perumahan swasta untuk menampung orang-orang yang kesulitan membayar sewa. Bagian 23 mengizinkan HUD untuk membayar pemilik rumah setiap tahun atas nama penyewa yang memenuhi syarat. Penyewa akan memenuhi syarat berdasarkan pendapatan mereka dan pemilik perumahan didefinisikan sebagai penyedia perumahan nirlaba. Apa yang menarik dari bentuk awal memanfaatkan entitas lain yang membeli tanah, bangunan, dan perumahan yang beroperasi ini adalah bahwa hal itu berasal dari kesadaran bahwa pemerintah tidak terlalu berhasil sebagai pengembang dan pengelola perumahan. Ini adalah tema yang berulang di Amerika pasca Perang Dunia II, pemerintah berusaha memperbaiki masalah harga perumahan sambil berjuang apakah akan membangun dan mengelola perumahan atau membayar orang lain untuk melakukannya.

Program Bantuan Perumahan Eksperimental (EHAP)

Sejarah CSA menggambarkan permulaan EHAP pada tahun 1970, sebagai ujian terhadap “dampak dan kelayakan pemberian tunjangan kepada keluarga berpenghasilan rendah untuk membantu mereka mendapatkan perumahan sewa yang layak dan layak sesuai pilihan mereka.” Kata "pilihan" itu adalah kuncinya, karena itu akan menginformasikan gagasan mendasar dari program Bagian 8 yang dikembangkan selama beberapa dekade, memberi orang yang membutuhkan perumahan kemampuan untuk berbelanja di pasar swasta dengan uang federal. Ada empat pertanyaan yang ingin dijawab pemerintah dengan eksperimen tersebut.

• Berapa banyak keluarga yang akan berpartisipasi?
• Perumahan seperti apa yang akan mereka pilih dan di mana?
• Apa yang akan dilakukan penyedia perumahan swasta?
• Berapa biaya program?

Sekali lagi, ini adalah tema dari hampir semua evaluasi program berbasis uang tunai. Yang menakjubkan adalah butuh waktu hingga tahun 1980 untuk mendapatkan jawabannya, dan hasilnya terdengar sama akrabnya dengan pertanyaannya. Secara kategoris, hasilnya adalah (dari sejarah CSA),

• Kualitas perumahan dan partisipasi – Tekad dibuat dalam kesimpulan bahwa, “subsidi harus dikaitkan dengan standar perumahan,” tetapi itu terkait, dengan bijak, dengan pemahaman bahwa, “standar perumahan yang lebih ketat membatasi partisipasi,” dan bahwa “ketika subsidi meningkat, maka melakukan partisipasi.”
• Tetap terhubung – Di mana orang memilih untuk menggunakan pembayaran didasarkan pada tetap dekat dan menjaga hubungan dengan “kerabat, tetangga, dan teman dan tidak terpengaruh oleh pembayaran tunjangan perumahan.” Dengan kata lain, orang yang mendapat bantuan sama seperti manusia lainnya yang mencoba membuat keputusan tentang tempat tinggal, menyeimbangkan harga dengan faktor lain.
• Tidak berpengaruh pada harga – “Program tunjangan perumahan hampir tidak berpengaruh pada harga perumahan dan tidak mendorong pembangunan baru atau rehabilitasi besar. Namun, itu membantu melestarikan stok perumahan yang ada dengan mendorong perbaikan.
• Jalankan di tingkat lokal – Rekomendasi pada tahun 1980 adalah untuk mendelegasikan pengelolaan program kupon kepada Dinas Perumahan Rakyat setempat.

Apa yang benar-benar menarik di sini adalah bagaimana, pada tahun 1980, hasil-hasil percobaan menunjukkan masalah-masalah persis yang masih dihadapi program Bagian 8 saat ini; dan bagaimana hasil dan kesimpulan ini terus ditemukan lagi, dan lagi, namun diabaikan. Partisipasi penyedia perumahan terus tertinggal, dan alasannya ada di laporan dari 42 tahun lalu; ketika aturan dan persyaratan menjadi ketat, penyedia perumahan swasta memilih keluar karena biaya dan risikonya. Ini divalidasi lagi dalam studi HUD yang sering saya kutip.

Dan masalah portabilitas dan pilihan juga ada di sana. Saya telah menunjukkan lagi, dan lagi, bahwa harapan bahwa keluarga yang mendapat voucher harus mencabut diri mereka sendiri setelah perburuan yang lama untuk unit yang memenuhi syarat tidak adil bagi keluarga dan tidak perlu. Keluarga telah membuat pilihan hidup berdasarkan berbagai faktor, jika mereka senang dengan tempat tinggal mereka, mengapa mereka tidak bisa menerapkan voucher di sana, hari ini?

Di lain waktu, saya akan menggali lebih dalam implikasi inflasi dari percobaan, tetapi dari permukaan, hasilnya menemukan bahwa program berbasis uang tunai tampaknya tidak memicu kenaikan sewa sebagai tanggapan. Salah satu kekhawatiran tentang program uang tunai, yang saya miliki sendiri, adalah bahwa pembayaran uang tunai untuk sewa akan berdampak pada kenaikan harga sewa di seluruh pasar. Saya tidak memiliki pengertian kuantitatif tentang bagaimana inflasi ini dibandingkan dengan inflasi yang diciptakan oleh LIHTC ketika mensubsidi proyek konstruksi bernilai jutaan dolar. Tapi kabar baiknya dari tahun 1980 adalah itu uang tunai untuk disewakan tidak menghasilkan inflasi yang terlihat.

Bagian 8 dan Voucher Pilihan Tempat Tinggal Sekarang

Pusat Prioritas Anggaran dan Kebijakan merangkum kronologi Bagian 8 dengan baik.

“Program Bagian 8 didirikan pada tahun 1974 selama Pemerintahan Nixon-Ford. Perubahan besar pada porsi program berbasis penyewa dibuat oleh undang-undang yang disahkan pada tahun 1983, 1987, dan 1998. Sebagai bagian dari undang-undang tahun 1998, Kongres menggabungkan dua komponen sebelumnya dari program Bagian 8 berbasis penyewa — sertifikat dan voucher — ke dalam satu program perumahan.”

Saat ini, ada dua program di bawah Bagian 8, Voucher Pilihan Perumahan, sebuah program yang memungkinkan PHA lokal menerbitkan voucher untuk rumah tangga yang memenuhi syarat, dan voucher berbasis proyek yang mengalokasikan voucher ke unit perumahan dalam proyek yang memenuhi syarat. Dalam kasus pertama, sebuah keluarga memiliki voucher dan mencari pemilik pribadi yang akan menerima voucher tersebut, dan dalam kasus kedua, voucher digunakan sebagai bagian dari asumsi pendapatan sewa dalam proyek yang baru dibangun, biasanya dimiliki dan dioperasikan oleh organisasi nirlaba dan sering proyek dengan 9% LIHTC dan subsidi modal lainnya.

Yang paling penting untuk diperhatikan adalah bahwa sejak awal dan sepanjang sejarahnya, program voucher ini memiliki kesempatan untuk membiarkan orang-orang dengan sedikit uang membuat pilihan tentang di mana mereka akan tinggal dan batas peluang tersebut ketika dapat menerapkannya. pilihan dengan terlalu banyak aturan dan batasan. Mengelola kualitas perumahan membutuhkan biaya, khususnya lebih sedikit pilihan bagi pemegang voucher. Kekhawatiran tentang pencatutan pribadi dengan mengorbankan pembayar pajak dan pemegang voucher telah mendorong semakin banyak regulasi tetapi juga cenderung mendorong penyedia perumahan swasta menjauh dari partisipasi. Saat kami melanjutkan peninjauan program, ini akan menjadi tema yang berkelanjutan dan tanpa henti.