Arlington, Virginia Melewati Reformasi Perumahan Penting, Tapi Masih Banyak Pekerjaan Yang Harus Diselesaikan

Beberapa hari yang lalu, dewan Arlington County, Virginia memilih dengan suara bulat untuk mengizinkan struktur perumahan multi-keluarga—sering disebut perumahan "tengah yang hilang"—di lingkungan yang secara eksklusif dikategorikan untuk rumah keluarga tunggal. Ini adalah kemenangan besar bagi pendukung lebih banyak perumahan, tetapi masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan.

Arlington memiliki beberapa harga rumah tertinggi di Virginia. Menurut data dari Zillow, rumah khas di Arlington bernilai $747,335, yang merupakan 17^th tertinggi di negara bagian. Dan itu tidak unik di antara kota-kota Virginia Utara (NoVA): Area metro Washington DC, tempat Arlington berada, memiliki 28 dari 30 pasar perumahan termahal di Virginia.

Satu-satunya cara untuk menjaga agar harga rumah tetap stabil adalah dengan membangun rumah yang cukup untuk memenuhi permintaan, dan satu-satunya cara untuk menurunkan harga adalah dengan memperluas penawaran lebih cepat daripada permintaan. Peraturan penggunaan lahan seperti ukuran kavling minimum, persyaratan ketinggian, dan batasan kepadatan yang membatasi jumlah unit pada kavling—seperti yang baru saja direformasi di Arlington—membatasi jumlah perumahan baru yang dapat dibangun. Sejumlah besar penelitian menunjukkan bahwa membatasi perumahan baru melalui peraturan penggunaan lahan meningkatkan harga rumah.

Kebijakan perumahan baru Arlington mengizinkan pemilik tanah untuk membangun dupleks hingga enam kompleks dengan benar, yang berarti mereka tidak memerlukan izin khusus dari kota. Sebelumnya, zona ini hanya mengizinkan rumah keluarga tunggal yang terpisah. Perubahan kebijakan baru tidak akan membuat Arlington lebih terjangkau dalam semalam, namun seiring berjalannya waktu, seiring dengan habisnya stok perumahan saat ini, perubahan tersebut akan menghasilkan lebih banyak pilihan perumahan, terutama untuk keluarga berpenghasilan menengah dan rendah.

Meskipun perubahan aturan adalah langkah pertama yang bagus, masih ada ruang untuk perbaikan. Ada batas 58 struktur baru per tahun selama lima tahun pertama dan struktur yang diizinkan tersebar di berbagai distrik zonasi kota. Ini tidak ideal karena permintaan perumahan mungkin lebih besar di beberapa kabupaten daripada yang lain. Struktur harus dibangun di mana ada permintaan, bukan di mana pemerintah menginginkannya.

Kebijakan tersebut juga memuat persyaratan parkir minimum. Penelitian menunjukkan persyaratan seperti itu meningkatkan biaya perumahan dan seringkali tidak diperlukan. Pengembang memiliki insentif untuk membangun tempat parkir yang diinginkan pembeli dan penyewa. Aturan pemerintah yang membutuhkan lebih banyak parkir daripada yang dibutuhkan menyia-nyiakan tanah yang berharga. Jika Arlington khawatir tentang kurangnya parkir di jalan, itu dapat mengubah jumlah yang saat ini dikenakan untuk parkir tersebut untuk menyelaraskan permintaan dengan pasokan.

Ketentuan lain yang tidak menguntungkan termasuk mandat untuk menyediakan jumlah pohon naungan tertentu untuk setiap struktur, pembatasan unit tempat tinggal aksesori (ADU), dan batasan luas lantai dan ketinggian maksimum yang dapat membatasi kelayakan finansial proyek tertentu.

Ke depan, warga Arlington dan pembuat kebijakan harus mempertimbangkan untuk menghilangkan semua minimum parkir (seperti yang dilakukan Buffalo, NY), membuatnya lebih mudah untuk membangun ADU, dan mengurangi ukuran lot minimum (seperti yang dilakukan Houston).

Tetap saja, reformasi Arlington bisa menjadi contoh perubahan di seluruh negara bagian. Tahun lalu, Gubernur Virginia Glenn Youngkin menunjukkan dukungannya untuk reformasi perumahan. Meskipun detailnya ringan, Youngkin menyebutkan menempatkan pagar pembatas tentang bagaimana pemerintah daerah dapat menggunakan zonasi. Batasan baru Arlington tentang penggunaan zonasi satu keluarga bisa menjadi cetak biru untuk kebijakan negara bagian yang lebih luas yang membuatnya lebih mudah untuk membangun perumahan di kota-kota di seluruh Virginia. Sudah, reformis pro-perumahan seperti YIMBYs of Northern Virginia dan YIMBY Action menghasilkan dukungan untuk reformasi perumahan di Hampton Roads, Richmond, dan Charlottesville.

Mendukung reformasi perumahan itu sulit. Orang-orang secara alami khawatir tentang bagaimana perubahan akan berdampak pada mereka. Bahkan di antara teman dan kolega saya yang secara naluriah mendukung pasar bebas dan kesucian hak properti, ada kekhawatiran bahwa mengizinkan enam kompleks di lingkungan mereka akan membuat mereka lebih banyak kebisingan, kemacetan, dan banyak ketidaknyamanan konstruksi baru.

Meskipun ketakutan seperti itu tidak mengherankan, itu bukan alasan untuk membatasi perumahan baru. Lingkungan yang menyenangkan dan dipenuhi kemudahan harus terbuka untuk orang-orang dari semua tingkat pendapatan. Satu-satunya cara untuk meningkatkan akses ke kota dan lingkungan terbaik di Virginia adalah dengan membangun lebih banyak perumahan. Reformasi Arlington baru-baru ini menunjukkan bahwa mereka ingin menyambut tetangga baru, bukan menolak mereka. Virginia lainnya harus mengikuti jejaknya.