Perjalanan kereta api sepanjang 120 km antara kota Luoyang dan Zhengzhou adalah contoh dari kelesuan ekonomi dan mimpi yang hancur. Dari jendela yang tak berujung, menara perumahan setengah dibangun melewati satu demi satu selama perjalanan selama satu jam. Banyak bangunan tampak hampir selesai; beberapa sudah selesai dan telah menjadi rumah bagi keluarga. Tetapi lebih banyak lagi adalah kerangka kosong yang konstruksinya sudah lama dihentikan. Pengembang kehabisan uang dan tidak bisa lagi membayar pekerja dan membeli material. Proyek telah terhenti. Keluarga tidak akan pernah mendapatkan rumah mereka.
Perjalanan kereta api melalui jantung China membantu menjelaskan salah satu krisis terbesar negara itu dalam ingatan baru-baru ini: hilangnya kepercayaan publik terhadap model ekonomi pemerintah. Selama beberapa dekade, industri properti telah menjadi simbol kebangkitan China yang tak terbendung. Pengusaha swasta telah menghasilkan banyak uang. Rata-rata orang telah menyaksikan kekayaan bersih mereka melonjak saat nilai rumah naik tiga kali lipat. Pemerintah daerah telah mengisi pundi-pundi mereka dengan menjual lahan yang luas kepada pengembang. 70% kekayaan rumah tangga Cina yang mencengangkan sekarang terikat di real estat.
Merusak kepercayaan pada model ini berarti mengguncang fondasi keajaiban pertumbuhan China. Dengan penguncian covid-19 yang meluas dan tindakan keras terhadap pengusaha swasta, ini terjadi di banyak bidang. Tapi tidak ada yang lebih jelas daripada di industri properti, yang diperkirakan mencapai 25% dari PDB. Proyek baru dimulai turun 45% pada bulan Juli dibandingkan dengan tahun lalu, penjualan rumah sebesar 33% dan investasi properti sebesar 12%. Efeknya beriak melalui ekonomi, memukul pembuat furnitur dan pekerja baja sama. Pukulan terhadap kepercayaan datang pada saat yang kritis bagi Xi Jinping, pemimpin China, yang mungkin akan diberikan masa jabatan ketiga pada kongres partai pada bulan Oktober.
Menghidupkan kembali kepercayaan pada sistem sangat penting bagi Xi dan Partai Komunis. Namun tanggapan dari pemerintah tidak seperti biasanya terputus-putus dan lambat, dengan para pejabat tampaknya terpesona oleh kompleksitas situasi. Untuk memulihkan kepercayaan pada pasar perumahan, publik perlu melihat proyek yang terhenti selesai dan harga naik. Sementara itu, perusahaan konstruksi dan pekerjanya perlu diganti, dan investor lokal dan asing harus dibayar kembali atas produk pendapatan tetap mereka. Dan semua ini harus dilakukan tanpa menggelembungkan kembali gelembung utang yang tidak berkelanjutan seperti yang telah terjadi di pasar properti.
Garis di pasir
Krisis perumahan memiliki dua penyebab langsung. Pertama, tindakan keras pemerintah terhadap ekses industri properti. Sejak Agustus 2020 para pejabat telah membatasi rasio kewajiban pengembang terhadap aset, utang bersih terhadap ekuitas dan uang tunai terhadap utang jangka pendek, dalam kebijakan yang dikenal sebagai "tiga garis merah". Ini telah memaksa banyak orang untuk menghentikan pinjaman yang tidak berkelanjutan dan menjual aset, sangat membatasi kemampuan mereka untuk terus membangun dan menjual proyek baru.
Kebijakan nol-covid China adalah pukulan kedua. Pemerintah pusat telah memaksa puluhan kota untuk mengunci penduduk di rumah mereka selama berhari-hari, dan terkadang berminggu-minggu, berakhir ketika kasus covid ditemukan. Pada saat penulisan, kota-kota besar Chengdu dan Shenzhen sepenuhnya atau sebagian dikunci. Penutupan telah menghentikan orang untuk melihat rumah dan melakukan pembelian. Mereka juga memiliki dampak pada jiwa konsumen. Pengusaha takut penutupan tiba-tiba bisnis mereka. Karyawan khawatir akan diberhentikan. Kekhawatiran semacam ini tidak mendorong pembelian rumah.
Hasilnya adalah kriuk. Pengembang China sangat bergantung pada penjualan rumah jauh sebelum dibangun, untuk menghasilkan likuiditas. Tahun lalu mereka melakukan pra-penjualan 90% rumah. Tetapi tanpa akses ke obligasi dan pinjaman, karena bank mengurangi eksposur mereka ke sektor properti, dan dengan penjualan baru sekarang turun, sifat pasar properti seperti Ponzi telah terlihat sepenuhnya.
Evergrande, pengembang paling berhutang di dunia, gagal bayar pada bulan Desember. Upaya untuk merestrukturisasi utang luar negerinya, yang dimaksudkan sebagai model untuk diikuti, melewatkan tenggat waktu akhir Juli. Setidaknya 28 perusahaan properti lainnya telah melewatkan pembayaran kepada investor atau melakukan restrukturisasi. Perdagangan saham 30 pengembang yang terdaftar di Hong Kong, yang merupakan 10% dari pasar berdasarkan penjualan, telah dibekukan, menurut Gavekal, sebuah perusahaan riset. Pada awal Agustus, setengah dari pengembang terdaftar di China melakukan perdagangan dengan rasio harga terhadap pendapatan kurang dari 0.5, tingkat yang diperdagangkan Evergrande pada empat bulan sebelum gagal, catat Song Houze dari MacroPolo, sebuah think-tank di Chicago.
Perusahaan yang hanya beberapa bulan lalu dianggap sebagai taruhan yang aman sekarang sedang berjuang. Ambil Country Garden, pengembang terbesar di China berdasarkan penjualan. Awal tahun ini sebagian besar analis mengabaikan kekhawatiran bahwa itu akan berada di bawah tekanan. Investor terus membeli obligasinya. Namun pada 30 Agustus Country Garden mengungkapkan bahwa keuntungan untuk paruh pertama tahun ini telah turun hampir 100%. Pasar properti telah "meluncur dengan cepat ke dalam depresi berat", catatnya dalam pendapatannya. Ketegangan di Country Garden menunjukkan bahwa masalah tidak lagi khusus untuk pengembang tertentu. Seluruh industri dalam bahaya.
Pembeli rumah potensial telah keluar dari pasar. Namun, yang jauh lebih mengkhawatirkan adalah jutaan orang menunggu, seringkali selama bertahun-tahun, untuk rumah yang telah mereka bayar. Hanya 60% dari rumah yang pra-penjualan antara 2013 dan 2020 telah dikirimkan.
Liu, yang telah meminta untuk disebut dengan nama keluarganya, membeli sebuah flat di Zhengzhou pada tahun 2014, dengan uang muka sebesar 250,000 yuan ($40,000). Rumah itu dijadwalkan selesai pada 2017. Tapi hari itu tidak pernah datang. Sebagai gantinya, ia menyewa sebuah flat, sebelum akhirnya membeli satu lagi di sebuah gedung tua tanpa lift. Ini bukan kehidupan yang dia bayangkan untuk dirinya sendiri. Liu tidak pernah mulai membayar hipoteknya dan telah terlibat dalam diskusi tanpa akhir dengan pengembang properti untuk mendapatkan kembali uang mukanya. "Tidak ada gunanya," katanya.
Analis telah menyadari masalah ini selama bertahun-tahun, tetapi percaya bahwa pihak berwenang China tidak akan mengizinkan pembeli rumah yang dirugikan untuk memprotes. Sebuah laporan yang diterbitkan dua tahun lalu oleh pwc, sebuah firma akuntansi, mencatat bahwa bahkan ketika konstruksi pada proyek perumahan terhenti, "ratusan atau ribuan rumah tangga yang tidak terkoordinasi biasanya memiliki sedikit kemampuan untuk mempengaruhi berbagai hal".
Perhitungan ini telah diputarbalikkan. Sebuah gerakan kecil tapi berpengaruh untuk mengumpulkan dan mempublikasikan data tentang penolakan untuk membayar hipotek telah mengejutkan pihak berwenang. Pada 12 Juli relawan anonim mulai berbagi data tentang boikot hipotek di media sosial. Sejauh ini sekitar 350 telah diidentifikasi; analis percaya ini mungkin sebagian kecil dari jumlah sebenarnya. Sensor negara telah melakukan yang terbaik untuk menghapus referensi ke informasi yang meledak-ledak, tetapi pengetahuan tentang protes tampaknya telah menyebar. Seperti yang terjadi, orang lain akan dibujuk untuk menunda pembelian atau menghentikan pembayaran hipotek.
Investor dan calon pembeli rumah sekarang menyaksikan dengan gelisah ketika negara bagian bersama-sama meresponsnya, baik di tingkat pusat maupun daerah. Selama lebih dari satu dekade, kota-kota di China telah menerapkan daftar panjang aturan dan insentif untuk menyempurnakan pasar real estat lokal, biasanya untuk mengurangi spekulasi dan mendinginkan kenaikan harga yang cepat. Ini termasuk kontrol atas akses ke hipotek, serta batasan siapa yang dapat membeli rumah dan berapa banyak yang dapat mereka beli.
Kota-kota sekarang melonggarkan aturan ini. Antara Mei dan Juli pemerintah kota mengumumkan 304 langkah individu untuk memulihkan kepercayaan, menurut cicc, sebuah bank investasi China. Zhengzhou, di pusat protes hipotek, adalah penggerak awal. Pada bulan Maret mengumumkan 18 tindakan dengan harapan merangsang permintaan. Ini termasuk langkah-langkah untuk mempermudah mendapatkan hipotek, dan untuk memungkinkan keluarga dengan anggota lanjut usia untuk membeli flat jika mereka pindah ke kota.
Sinyal kepada pembeli ini telah menarik banyak perhatian—bukan karena mereka telah menghidupkan kembali permintaan, tetapi karena tampaknya bertentangan dengan kebijakan pemerintah pusat. Dalam sebuah video yang beredar luas di media sosial Tiongkok pada bulan Agustus, seorang ketua Partai Komunis lokal di provinsi Hunan terlihat meminta orang-orang untuk membeli rumah sebanyak mungkin: “Apakah Anda membeli yang ketiga? Kemudian beli yang keempat. ” Pesan tersebut bertentangan dengan pesan dari Xi sendiri, yang telah memperingatkan bahwa “rumah adalah untuk ditinggali” dan tentu saja bukan untuk investasi spekulatif.
Pemerintah daerah juga telah didorong oleh regulator dan pejabat untuk menciptakan dana talangan untuk diinvestasikan dalam proyek perumahan yang belum selesai, dan pada akhirnya untuk membantu mengirimkan rumah kepada pembeli yang frustrasi. Zhengzhou telah mengalokasikan 80 miliar yuan ($ 12 miliar) untuk tujuan tersebut. Pemikiran berlanjut bahwa dana lokal akan lebih sesuai dengan kondisi di lapangan.
Zhengzhou sedang bereksperimen dengan rencana lokal yang mungkin paling agresif. Pemerintah kota telah mengeluarkan arahan kepada pengembang yang mengatakan semua konstruksi yang terhenti harus dimulai kembali pada 6 Oktober. Perusahaan bangkrut yang tidak dapat melakukannya harus mengajukan restrukturisasi untuk mendatangkan investasi baru, dan juga membayar uang muka yang dibuat oleh pembeli rumah seperti Tuan Liu. Kegagalan untuk melakukannya dapat mengakibatkan pengembang diselidiki karena penggelapan dan kejahatan serius lainnya.
Untuk bagian mereka, pembuat kebijakan telah berulang kali memotong suku bunga hipotek sejak pertengahan Mei. Untuk menjamin pasokan rumah, pemerintah pusat telah menjamin sepenuhnya penerbitan obligasi baru oleh beberapa pengembang swasta, yang secara efektif mengalihkan risiko ke negara. Longfor, sebuah perusahaan properti yang sedang berjuang, memberi harga obligasi 1.5 miliar yuan pada tingkat kupon 3.3% pada 26 Agustus, jauh di bawah harga pasar. Ini dimungkinkan semata-mata karena obligasi itu sepenuhnya ditanggung oleh China Bond Insurance, sebuah lembaga negara. Lebih banyak penerbitan seperti itu direncanakan untuk memberikan likuiditas kepada pengembang yang dianggap pemerintah berkualitas lebih tinggi. Ini adalah awal dari program untuk memilih pemenang.
Cabang lain dari dukungan negara datang dalam bentuk likuiditas langsung. Pada 22 Agustus, bank sentral dan kementerian keuangan mengatakan bahwa mereka akan mendukung pinjaman khusus dari bank kebijakan yang diarahkan negara yang dapat diberikan untuk menyelesaikan rumah pra-penjualan. Ukuran program tersebut belum diungkapkan, tetapi Bloomberg, sebuah layanan berita, melaporkan bahwa 200 miliar yuan akan tersedia.
Pengeluaran publik semacam ini adalah pedang bermata dua. Di satu sisi, ini akan membantu mengantarkan rumah kepada pemilik yang sah dan memulai kembali pembayaran hipotek, menghilangkan tekanan dari bank. Tetapi pada saat yang sama uang tunai mengisi lubang yang diciptakan oleh tata kelola lokal yang buruk dan pengembang properti yang meragukan. “Itu hanya mewakili uang yang tidak dapat dibelanjakan untuk stimulus di tempat lain,” kata Alex Wolf dari JPMorgan Chase, sebuah bank.
Kembali ke papan gambar
Upaya Zhengzhou untuk mendorong pembeli baru sejak Maret telah gagal. Sebaliknya, kondisi terus memburuk, menunjukkan bahwa mengutak-atik kebijakan lokal saja tidak cukup. Dana talangan lokal juga terlihat tipis. Di atas kertas, beberapa kota memiliki pot besar untuk dibelanjakan, tetapi mereka bergantung pada perusahaan pembiayaan pemerintah daerah yang kekurangan uang tunai. Analis mengamati dengan cermat upaya Zhengzhou untuk memulai kembali semua konstruksi dalam waktu satu bulan, tetapi banyak yang mempertanyakan apakah dana yang dibutuhkan untuk perbaikan secepat itu tersedia. Langkah-langkah tersebut dapat melepaskan gelombang kehancuran di antara pengembang yang lebih kecil, menyebabkan kepanikan dan gejolak keuangan.
Investor telah menaruh lebih banyak harapan pada pemerintah pusat, tetapi sejauh ini tanggapannya gagal menyamai skala krisis. Program pinjaman 200 miliar yuan mungkin hanya menyumbang 10% dari apa yang dibutuhkan untuk menyelesaikan semua rumah yang belum selesai di negara itu. Sekitar $5 triliun properti residensial telah pra-penjualan sejak tahun 2020, menurut Song dari MacroPolo, membuat bail-out bahkan sebagian kecil dari rumah-rumah itu menjadi sangat mahal.
Pemerintah pusat masih memiliki lebih banyak tuas untuk ditarik. Larry Hu dari Macquarie, sebuah bank investasi, mengatakan sejumlah langkah dapat diambil. Ini termasuk untuk sementara melonggarkan kebijakan "tiga garis merah", atau berjanji untuk bertindak sebagai lender of last resort untuk semua proyek perumahan yang macet. Yang terakhir, meskipun mahal, sepenuhnya berada dalam kemampuan keuangan pemerintah pusat.
Perdebatan sekarang tidak berfokus pada apakah pemerintah pusat dapat memulihkan kepercayaan, tetapi pada seberapa jauh keinginannya untuk melangkah. Tindakan keras awal terhadap leverage dimaksudkan untuk menghukum perusahaan yang telah mengambil terlalu banyak utang. Dana talangan yang lebih besar akan mendorong lebih banyak pengembang untuk meminta bantuan dalam menyelesaikan rumah, mendorong pemerintah untuk mensubsidi lebih banyak sektor properti, tulis Allen Feng dari Rhodium, sebuah perusahaan riset: “sangat berlawanan dengan apa yang dimaksudkan dengan ' tiga garis merah'”.
Kampanye melawan leverage juga dimaksudkan untuk membawa sektor properti lebih sesuai dengan permintaan selama dekade berikutnya. Para pejabat telah lama mengakui bahwa pengembang menjual terlalu banyak rumah. Sekitar 70% dari yang dijual sejak 2018 dibeli oleh orang yang sudah memilikinya, perkiraan JPMorgan. Membatasi tingkat utang seharusnya memaksa perusahaan untuk menyesuaikan diri dengan permintaan aktual.
Permintaan itu kemungkinan akan turun karena pertumbuhan populasi China melambat. Penjualan rumah mencapai 1.57 miliar meter persegi pada tahun 2021, lebih dari dua kali lipat pada tahun 2007. Tetapi Chen Long dari Plenum, perusahaan riset lain, memproyeksikan bahwa permintaan tahunan riil akan turun menjadi 0.88 miliar-1.36 miliar meter persegi selama dekade berikutnya, karena pergeseran demografis terjadi dan urbanisasi melambat. Menggembungkan kembali pasar berarti menopang gelembung.
Tindakan penyeimbangan pemerintah penuh dengan risiko. Pada pertengahan Oktober, kongres partai akan berlangsung saat kota-kota besar dikunci. Boikot hipotek akan bergemuruh, dan mungkin tumbuh lebih besar lagi. Kepercayaan keseluruhan terhadap fondasi ekonomi China dapat melewati ambang batas yang akan menjadi jauh lebih sulit untuk dipulihkan. Semua ini berarti bahwa masa jabatan ketiga Xi akan dimulai dalam keadaan yang tidak menguntungkan.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Seluruh hak cipta.
Dari The Economist, diterbitkan di bawah lisensi. Konten asli dapat ditemukan di https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html