Arus kas pengembang properti China telah anjlok lebih dari 20%

BEIJING - Arus kas pengembang properti China - tanda kemampuan perusahaan untuk tetap bertahan - menyusut tahun ini setelah pertumbuhan yang stabil selama dekade terakhir, menurut Oxford Economics.

Arus kas pengembang hingga Juli turun 24% tahun-ke-tahun secara tahunan, menurut analisis dari ekonom utama perusahaan, Tommy Wu.

Itu adalah penurunan tajam dari pertumbuhan hampir setiap tahun sejak setidaknya 2009, data menunjukkan. Total pendanaan pada Juli adalah 15.22 triliun yuan ($ 2.27 triliun) secara tahunan, dibandingkan 20.11 triliun yuan pada tahun 2021.

Penurunan terjadi karena permintaan kredit di China meleset dari ekspektasi di bulan Juli, dan perjuangan pengembang properti terus berlanjut.

Sekitar dua tahun lalu, Beijing mulai menindak ketergantungan pengembang yang tinggi pada utang untuk pertumbuhan. Terutama, Evergrande gagal akhir tahun lalu. Pengembang lain suka shimao juga telah gagal, meskipun tampaknya memiliki neraca yang lebih sehat.

Sementara investor telah berhati-hati pada perusahaan properti China, pengembang sekarang menghadapi risiko kehilangan sumber arus kas penting lainnya: pembayaran di muka pembeli rumah.

Rumah biasanya dijual sebelum selesai di Cina. Namun sejak akhir Juni, beberapa pembeli rumah memprotes penundaan pembangunan apartemen dengan menghentikan pembayaran hipotek.

"Inti masalahnya adalah pengembang properti memiliki arus kas yang tidak mencukupi - baik karena biaya pembayaran utang, penjualan perumahan yang rendah, atau penyalahgunaan dana - untuk melanjutkan proyek," kata Wu dalam sebuah laporan pekan lalu.

“Menyelesaikan masalah ini akan membangun kembali kepercayaan pembeli rumah pada pengembang, yang akan membantu mendukung penjualan perumahan dan, pada gilirannya, meningkatkan kesehatan keuangan pengembang.”

Lebih dari $ 2 miliar utang pengembang properti hasil tinggi akan jatuh tempo pada bulan September - itu lebih dari dua kali lipat dari Agustus, menurut analisis Morgan Stanley pada 10 Agustus.

Sekitar seperempat pembeli rumah yang membeli properti sebelum penyelesaiannya cenderung menghentikan pembayaran hipotek mereka jika konstruksi ditangguhkan, kata bank investasi AS dalam laporan 15 Agustus, mengutip Survei Konsumen AlphaWise.

Tidak hanya real estat memperhitungkan sebagian besar kekayaan rumah tangga di Cina, tetapi analis memperkirakan properti dan industri yang terkait dengan real estat menyumbang lebih dari seperempat dari PDB China. Kemerosotan real estat telah berkontribusi pada perlambatan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan tahun ini.

Dalam upaya untuk mendukung pertumbuhan, People's Bank of China telah memangkas suku bunga, termasuk: potongan tak terduga pada hari Senin dari 10 basis poin untuk beberapa suku bunga satu tahun untuk institusi, yang dikenal sebagai fasilitas pinjaman jangka menengah.

Sementara PBOC mungkin berharap pemotongan tersebut dapat meringankan beberapa beban pembeli rumah dan membantu pengembang mendapatkan pinjaman, masalahnya bukan hanya tentang pendanaan, kata Bruce Pang, kepala ekonom dan kepala penelitian untuk Tiongkok Raya di JLL.

Dia mencatat bagaimana pengembang merasa lebih sulit untuk mendapatkan dana sendiri, dan harus lebih mengandalkan pra-penjualan kepada pembeli rumah. Tetapi orang-orang semakin berhati-hati dalam membeli rumah baru karena harapan mereka untuk pekerjaan di masa depan dan pengembalian produk investasi yang ada, tambahnya.

Meskipun banyak laporan tentang rencana pemerintah untuk tetap mendanai pengembang, pemerintah pusat belum secara resmi mengumumkan dukungan yang lebih luas untuk real estat. Pembacaan pertemuan pemerintah tingkat tinggi bulan lalu mengatakan pemerintah daerah bertanggung jawab untuk memberikan rumah yang telah selesai.

Di antara tiga sumber utama pendanaan pengembang, pembayaran di muka dan deposito mengalami penurunan terbesar tahun ini, turun 34%, menurut analisis Wu.

Kredit sebagai sumber pendanaan turun 22%, sementara modal yang dikumpulkan sendiri, termasuk saham dan obligasi, turun 17%, data tahunan menunjukkan.

Dana investasi sebagian besar menjauh dari pengembang properti China, mengurangi sumber pendanaan potensial.

"Yang mengkhawatirkan adalah kurangnya kemauan dan kecepatan pembuat kebijakan terkemuka dalam menyelesaikan masalah pendanaan pengembang real estat," kata Carol Lye, asisten manajer portofolio di Brandywine Global, dalam tanggapan email ke CNBC.

Lye mengatakan alokasi perusahaan manajemen investasi untuk real estat China rendah, dan Brandywine memegang "obligasi real estat berkualitas tinggi yang telah diberikan preferensi dalam hal dukungan pemerintah."

Beberapa investor bahkan beralih ke perusahaan di bagian lain Asia.

“Kami telah keluar dari hampir semua kepemilikan kami di perumahan China. Ini lebih merupakan permainan menunggu dan melihat dalam hal mendapatkan kembali eksposur,” kata Xin Yan Low, manajer portofolio ekuitas properti Asia di Janus Henderson yang berbasis di Singapura. Dia menolak untuk membagikan jangka waktu penjualan tersebut.

"Masih banyak alternatif di kawasan, apalagi dengan pembukaan kembali sekarang, Singapura, Australia, pada dasarnya kembali ke pembukaan kembali penuh, fundamental kuat," katanya.

Kepemilikan teratas dalam pengelolaan bersamanya Dana Pendapatan Properti Horizon Asia-Pasifik termasuk Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust, dan Hang Lung Properties.

Patrick Ge dari Morningstar mengatakan dalam sebuah laporan bulan ini bahwa beberapa dana telah beralih dari properti China ke sektor hasil tinggi Asia lainnya, seperti perusahaan energi terbarukan India dan properti Indonesia.

Secara keseluruhan, laporan tersebut mengatakan uang yang diinvestasikan dalam dana properti China turun 59% selama enam bulan.

Tetapi laporan itu mengatakan raksasa investasi BlackRock termasuk di antara perusahaan yang membeli obligasi real estat China - termasuk yang dimiliki Shimao.

Manajer aset tidak menanggapi permintaan CNBC untuk memberikan komentar.

- Michael Bloom dari CNBC berkontribusi untuk laporan ini.