Bisakah perumahan retak sebelum inflasi?

Selamat pagi. Minggu lalu menjadi minggu terkuat sejak akhir tahun 2020. Merasa tenang? Saat ini, ada satu kendala besar dalam kenaikan suku bunga dan kasus penurunan harga minyak yang tidak banyak diberitakan. Kirimkan email kepada kami: [email dilindungi] dan [email dilindungi].

Kenaikan suku bunga dan pasar perumahan

Pasar senang dengan kenaikan suku bunga Federal Reserve minggu lalu. Tapi seberapa jauh The Fed bisa melangkah? Ini dia prediksi seram dari Bill Gross dulu raja obligasi:

Pendiri rumah investasi Pimco mengatakan kepada Financial Times minggu ini bahwa dia yakin inflasi mendekati tingkat yang mengganggu tetapi bank sentral AS tidak akan dapat menerapkan suku bunga kebijakan yang lebih tinggi untuk menahannya.

"Saya menduga Anda tidak bisa mendapatkan di atas 2.5 hingga 3 persen sebelum Anda memecahkan ekonomi lagi," kata [Gross]. "Kami baru saja terbiasa dengan tarif yang lebih rendah dan lebih rendah dan apa pun yang jauh lebih tinggi akan menghancurkan pasar perumahan."

Memilih perumahan masuk akal. Seperti yang kita alami dibahas, harga rumah dan sewa sangat tinggi. Permintaan yang melonjak, sebagian didorong oleh demografi, dipasangkan dengan pasokan yang sedikit. Inventaris rumah yang ada untuk dijual mencapai titik terendah sepanjang masa di bulan Januari dan hampir tidak pulih. Pembangun rumah bergegas untuk mendapatkan persediaan baru di pasar, tetapi terkendala oleh kekurangan tenaga kerja dan bahan bangunan.

Perbaikan terbaik adalah membangun lebih banyak rumah. Sampai saat itu, tarif yang lebih tinggi pasti akan menimbulkan masalah. Pembayaran hipotek yang lebih besar akan membatasi permintaan, tetapi juga mendorong pemilik rumah untuk berpegang teguh pada hipotek murah mereka saat ini. Itu selanjutnya akan membatasi pasokan rumah yang ada, catat Aneta Markowska dari Jefferies.

Meskipun The Fed baru saja mulai mengetatkan, suku bunga hipotek tidak cenderung menunggu pistol starter, memulai pendakian yang sengit pada akhir Desember:

Dampaknya di pasar sudah terlihat. Data Februari dari National Association of Realtors menemukan penjualan rumah yang ada turun 7 persen bulan ke bulan. Inilah kepala ekonom NAR, Lawrence Yun, pada hari Jumat:

Keterjangkauan perumahan terus menjadi tantangan utama, karena pembeli mendapatkan pukulan ganda: kenaikan suku bunga hipotek dan kenaikan harga yang berkelanjutan. Beberapa yang sebelumnya memenuhi syarat pada tingkat hipotek 3 persen tidak lagi dapat membeli pada tingkat 4 persen.

Pembayaran bulanan telah meningkat sebesar 28 persen dari satu tahun lalu — yang menariknya bukan merupakan bagian dari indeks harga konsumen — dan pasar tetap cepat dengan beberapa penawaran yang masih dicatat di sebagian besar properti.

Don Rissmiller dan Brandon Fontaine dari Strategas menunjukkan bahwa tingkat kebijakan sekitar 1-2 persen sudah cukup untuk memangkas permintaan perumahan pada 2018-19. Itu proyeksi Fed median tepat dalam kisaran itu, sekitar 1.9 persen pada akhir tahun. Namun kali ini, utang konsumen lebih tinggi. Hutang hipotek sebagai bagian dari PDB riil telah meningkat 6 poin persentase menjadi 55 persen, sejak siklus kenaikan suku bunga terakhir mencapai puncaknya pada akhir 2018.

Jika sejarah berulang, permintaan rumah yang tersandung bisa muncul sebagai pertumbuhan output yang lebih lemah. Ian Shepherdson dari Pantheon Macro menjelaskan mekanismenya dengan baik:

Penurunan penjualan rumah yang berkelanjutan — penjualan rumah baru juga akan turun — akan menjadi hambatan langsung pada pertumbuhan PDB, pada margin, melalui tekanan ke bawah pada investasi perumahan, dan semua layanan — legal, pemindahan, dan lainnya — terkait langsung dengan penjualan volume. Ini juga akan menekan pengeluaran ritel untuk bahan bangunan, peralatan, dan elektronik rumah tangga.

Skenario mimpi buruk adalah bahwa Fed berakhir dengan situasi Goldilocks terbalik: suku bunga cukup tinggi untuk melukai pertumbuhan melalui pasar perumahan, tetapi terlalu rendah untuk mengendalikan inflasi. Ini jauh dari jaminan. Fundamental AS terbukti cukup kuat untuk mendukung permintaan perumahan. Tapi peringatan Gross itu penting. Saat tarif naik, perhatikan perumahan. (Etan Wu)

Beruang minyak yang kesepian

Kebanyakan orang berpikir, dengan alasan, bahwa minyak akan menjadi mahal untuk sementara waktu. Rusia sedang berperang dan menghadapi sanksi yang diperketat. Permintaan global kuat. Dan baik produsen besar AS maupun negara-negara OPEC menunjukkan beberapa disiplin produksi, meskipun harga naik dari $75 menjadi lebih dari $100 tahun ini.

Ed Morse, kepala tim komoditas di Citi, berdiri jauh di luar konsensus ini. Seberapa jauh di luar? Berikut adalah proyeksi harganya dibandingkan dengan harga yang tersirat di pasar berjangka:

Jika Morse ternyata benar, itu akan menjadi masalah jauh di luar pasar minyak. Minyak mendekati $60 akhir tahun ini mungkin cukup untuk memperlambat kenaikan suku bunga yang diharapkan, dengan efek signifikan pada harga di seluruh pasar. Dan Morse telah membuat panggilan kontrarian yang benar di masa lalu, membuktikan terus mata tentang harga 2008 dan 2014 runtuh.

Morse memberikan pandangan bearishnya untukku pada hari Jumat. Itu bertumpu pada 4 papan utama:

Permintaan tinggi saat ini adalah bukti pemulihan, bukan kekuatan sekuler dalam perekonomian. "Kami pikir lonjakan permintaan adalah kembalinya normal setelah resesi yang mendalam daripada pendahulu dari permintaan yang berkelanjutan," kata Morse. “Permintaan gas dan minyak tidak banyak bergerak antara 2015 pada 2019, meskipun ada beberapa peningkatan di pasar negara berkembang, karena pasar maju dan China.” Morse menunjukkan bahwa orang Cina cenderung tidak menggunakan mobil untuk perjalanan jarak jauh, dan menyukai kendaraan listrik, menjelaskan intensitas minyak yang rendah dari pertumbuhan Cina. Dia berharap ini terus berlanjut. Secara keseluruhan, Morse berpikir bahwa intensitas hidrokarbon ekonomi global menurun dalam garis lurus, di pasar maju dan berkembang. Tidak ada yang bisa menghentikan tren itu untuk waktu yang lama. Satu-satunya pasar minyak di mana dia melihat peningkatan permintaan dalam jangka panjang adalah bahan bakar jet dan bahan baku petrokimia.

Rekan brilian saya Derek Brower (nb: dia membuat saya menulis itu) dari buletin Sumber Energi FT (sebenarnya cukup bagus, daftar di sini) berpikir bahwa Morse mungkin melakukan sesuatu di sini dengan poin China-nya. “Penghitung barel mengatakan permintaan China sudah terlihat sedikit naik, terutama pada minyak $100-plus . . . yang mengatakan, perburuan puncak permintaan minyak China telah menjadi semacam upaya Moby-Dick dalam beberapa tahun terakhir, dan kami telah melihat tanda-tanda palsu sebelumnya.”

Perang di Rusia tidak mungkin mengganggu pasokan sebanyak yang diharapkan pasar. “Apa yang kami lihat adalah pembatasan yang diberlakukan sendiri [untuk membeli minyak Rusia]. Beberapa orang, bahkan di pemerintahan, berpikir bahwa karena pembatasan ini, ekspor akan jatuh. Dan memang benar bahwa lelang ditutup. Namun jika melihat muatan kapal, ada pembelinya. Kami tahu ada cukup kapasitas pengangkatan [pengisian kapal tanker] di sana.” Singkatnya, Morse percaya bahwa pasar tidak cukup sinis terhadap minyak Rusia, yang dijual dengan diskon $30, menemukan jalannya ke pasar dengan satu atau lain cara.

Produksi Rusia memang kenaikan, untuk sekarang. Banyak yang akan tergantung pada seberapa keras AS dan negara-negara barat lainnya bersedia menekan. Jika sanksi tetap ada, kepergian modal dan keahlian global akan mulai menurunkan kapasitas Rusia juga; tapi itu masalah jangka panjang.

Ladang serpih AS akan berproduksi lebih dari yang diharapkan pasar. “Di serpih AS, kami memiliki tingkat pemanfaatan rig yang lebih cepat — kami memiliki perusahaan sektor swasta yang habis-habisan untuk mengebor baby drill,” katanya, mengabaikan pendapat umum. menahan diri bahwa produsen besar AS yang diperdagangkan secara publik, seperti Pioneer dan Devon, lebih memilih pengembalian yang lebih tinggi daripada produksi yang lebih tinggi. Enam puluh persen pengeboran baru dilakukan di perusahaan swasta yang didanai oleh ekuitas swasta, katanya. Sponsor PE, yang telah mengalami masa-masa sulit, sangat ingin keluar dari bisnis, dan cara terbaik untuk melakukannya adalah dengan cepat mendorong proyek mereka ke tahap arus kas yang tinggi, dan kemudian menjualnya ke produsen yang lebih besar.

Morse juga tidak menerima argumen bahwa pasokan tenaga kerja dan peralatan membatasi pertumbuhan produksi di AS. “Ada 100 rig berkualitas tinggi yang tersedia. Ada kru fracking yang baik yang tersedia. Jika mereka membutuhkan tenaga kerja, mereka hanya harus membayar lebih”. Pada saat yang sama, produktivitas setiap sumur meningkat.

Produsen di seluruh dunia menanggapi harga yang lebih tinggi dengan produksi. Kanada, Guyana, Brasil, Argentina, dan bahkan Venezuela menunjukkan peningkatan produksi. Dan kemudian ada kemungkinan bahwa Iran kembali ke pasar di akhir tahun.

Morse adalah suara di padang gurun untuk saat ini. Tapi seperti yang kita miliki belajar berulang kali baru-baru ini, pada saat yang aneh ini, sangat penting untuk mendengarkan para pembangkang.

Satu bacaan yang bagus

Dalam FT . resmi pertamanya kolom, Stephen Bush bertanya bagaimana Inggris dapat membuat kebijakan imigrasi yang tidak secara aktif mengerikan.