Harga Rumah Turun — Ya, Rumah Tetap Menjadi Investasi Yang Bagus

Setelah kenaikan harga perumahan yang berkepanjangan, sinyal sekarang menunjukkan periode pendinginan. Alih-alih pembeli rumah menjadi bersemangat tentang kemungkinan ini, banyak yang bertanya-tanya apakah membeli rumah selama resesi masih merupakan investasi yang bijaksana.

Meskipun ada beberapa pengecualian, memiliki rumah masih merupakan langkah finansial yang cerdas bagi kebanyakan orang. Ini terutama benar jika Anda berencana untuk memiliki properti setidaknya selama lima tahun. Berikut adalah alasan paling signifikan mengapa Anda tetap harus menjadikannya prioritas untuk membeli rumah.

Memiliki Rumah Anda adalah Lindung Nilai yang Baik Terhadap Inflasi

Secara historis, apresiasi dalam real estat telah melampaui tingkat inflasi. Menurut Robert Shiller, seorang profesor ekonomi di Universitas Yale, pengembalian tahunan atas kelas aset ini dari tahun 1928-2021 adalah 4.2%. Bandingkan dengan tingkat inflasi tahunan selama periode yang sama sebesar 3.08%.

Ada tahun-tahun, termasuk 2022, di mana inflasi melampaui apresiasi real estat. Tetapi ketika Anda melihat tren dalam jangka waktu yang lebih lama, pengembalian yang Anda peroleh dari real estat cenderung lebih tinggi.

Cara lain untuk melihat investasi ini adalah dalam hal tingkat hipotek Anda. Jika Anda membeli rumah dan mengambil hipotek suku bunga tetap selama 30 tahun sebesar 5.25%, Anda akan membayar tarif yang sama selama 30 tahun penuh. Dengan tingkat suku bunga yang diperkirakan akan tetap tinggi untuk jangka pendek, Anda maju karena bunga yang Anda bayarkan lebih kecil dari tingkat inflasi.

Ketika tingkat inflasi turun, suku bunga akan turun bersamanya. Saat ini, Anda dapat memilih untuk membiayai kembali ke tingkat bunga yang lebih rendah, dan tetap menghemat uang.

Jika Anda memilih untuk menyewa sebagai gantinya, uang sewa yang Anda bayarkan dapat berubah saat masa sewa Anda habis. Untuk sebagian besar penyewa, sewa hanya mencakup periode 12 bulan. Menurut Redfin, kenaikan sewa tahun ke tahun saat ini 15% dan telah bertahan stabil di kalangan remaja selama beberapa bulan sekarang.

Dengan menyewa daripada membeli, Anda berisiko membayar lebih untuk perumahan setiap tahun daripada menjaga pembayaran Anda tetap stabil jika Anda membeli rumah.

Memiliki Rumah Anda Membangun Ekuitas

Satu hal penting untuk diingat ketika Anda melakukan pembayaran hipotek bulanan Anda adalah bahwa sebagian dari tagihan Anda membayar pokok pinjaman. Dengan kata lain, Anda sedang membangun ekuitas. Ketika Anda pergi untuk menjual rumah, Anda akan mendapatkan uang ini kembali.

Menyewa, di sisi lain, tidak membangun ekuitas. Setiap bulan ketika Anda membayar sewa Anda, Anda tidak memiliki apa pun untuk ditunjukkan selain atap di atas kepala Anda. Jika Anda mengambil hipotek $ 200,000 selama 30 tahun dengan 6% dan menjual setelah sepuluh tahun, Anda telah memperoleh lebih banyak $ 32,000 dalam ekuitas.

Ada Manfaat Pajak untuk Kepemilikan Rumah

Manfaat utama memiliki rumah adalah keringanan pajak. Dua yang paling signifikan adalah pengurangan bunga hipotek dan pembebasan keuntungan modal. Dengan pengurangan bunga hipotek, Anda dapat menghapus bunga yang Anda bayar karena terkait dengan braket pajak Anda.

Misalnya, jika Anda berada dalam kelompok pajak 25%, Anda menyadari penghematan pajak sebesar 25% dari bunga yang Anda bayarkan. Jadi, jika Anda membayar $10,000 dalam bunga hipotek untuk tahun ini, Anda dapat menghapus pajak sebesar $2,500 jika Anda merinci.

Dengan pembebasan keuntungan modal, pelapor tunggal dapat memenuhi syarat untuk mengecualikan hingga $ 250,000 keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama dari penghasilan kena pajak mereka. Jika Anda mengajukan pengembalian bersama dengan pasangan Anda, Anda dapat mengecualikan hingga $500,000. Ini adalah potongan pajak besar-besaran, dan ini adalah salah satu cara orang membangun kekayaan dengan real estat.

Jika Anda menyewa, tidak ada potongan pajak untuk Anda klaim. Tidak ada keringanan pajak sama sekali.

Apresiasi Jangka Panjang

Selain membangun ekuitas di rumah Anda, Anda juga mendapatkan apresiasi harga. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, peningkatan tahunan rata-rata dalam nilai real estat kira-kira 4%. Dengan menggunakan aturan 72, Anda dapat mengharapkan nilai rumah Anda berlipat ganda dalam 18 tahun. Jika Anda melakukan pembayaran uang muka sebesar $50,000 dan mengambil pinjaman sebesar $200,000 selama 30 tahun dengan bunga 6%, setelah 18 tahun, Anda telah membangun ekuitas $77,123. Nilai keseluruhan rumah Anda senilai $250,000 saat dibeli telah meningkat nilainya menjadi $500,000. Anda sekarang memiliki saldo investasi $377,123 (uang muka $50,000 + pembayaran pokok senilai $77,123 + apresiasi $250,000) jika Anda ingin menjual.

Secara historis, harga rumah cenderung naik; hanya ada beberapa pengecualian, terutama pada tahun 2008 dan 2019. Oleh karena itu, kemungkinan besar Anda akan menyadari peningkatan nilai di rumah Anda.

Satu-satunya apresiasi yang Anda alami sebagai penyewa adalah kenaikan tahunan sewa bulanan Anda. Tidak ada penghargaan jangka panjang untuk Anda nikmati karena Anda tidak membangun ekuitas apa pun.

Mengapa Kali Ini Tidak Seperti Terakhir Kali

Menurut Urusan Konsumen, 63% orang berharap terjadi kecelakaan perumahan sehingga mereka mampu membeli rumah. Sayangnya, tidak ada tanda-tanda yang menunjukkan hal ini terjadi. Kebanyakan ahli setuju bahwa kecelakaan seperti yang terjadi pada tahun 2008 tidak ada di atas meja.

Ada beberapa alasan untuk ini. Pertama, konsumen memiliki neraca yang lebih kuat saat ini dibandingkan tahun 2008. Selain itu, banyak hipotek yang dijamin pada tahun 2008 berkualitas rendah, dan tidak banyak checks and balances yang dilakukan untuk mencegah peminjam yang tidak memenuhi syarat mengambil hipotek subprime. Saat ini, industrinya sangat berbeda, dan ada lebih banyak batasan tentang siapa yang memenuhi syarat untuk hipotek.

Akhirnya, crash hanya terjadi ketika ada lebih banyak penjual daripada pembeli. Ketika ada sedikit pembeli, penjual harus menurunkan harga untuk menarik seseorang agar membeli. Tetapi jika 63% orang menunggu di sela-sela, kecelakaan skala penuh tidak mungkin terjadi. Sejumlah besar orang siap untuk membeli, sehingga setiap penurunan harga yang diminta akan mengakibatkan banjir pembeli, yang sebenarnya akan menstabilkan harga.

Apakah Membeli Rumah Selalu Menakutkan?

Membeli rumah selalu menjadi proposisi yang menakutkan. Ini adalah investasi keuangan utama saat Anda mendaftar untuk pembayaran bulanan selama 30 tahun ke depan. Inilah sebabnya mengapa Anda melihat harga rumah turun selama krisis ekonomi. Jika seseorang tidak yakin akan memiliki pekerjaan besok, kemungkinan besar mereka tidak akan berkomitmen untuk membeli rumah.

Jika Anda memundurkan waktu ke tahun 1950-an dan melihat bahwa harga perumahan jauh lebih rendah, Anda harus ingat bahwa saat itu, hanya satu pasangan yang mendapatkan penghasilan dalam banyak kasus. Juga, sulit untuk membeli rumah karena standar pinjaman yang tinggi. Tidak sampai pembentukan Federal Housing Authority (FHA) dan program pinjaman rumah Administrasi Veteran (VA) yang menjadi lebih mudah untuk membeli rumah.

Namun, itu adalah usaha yang sangat besar untuk membeli rumah. Ini bahkan lebih benar pada tahun 1970-an ketika stagflasi berlangsung dan suku bunga meroket hingga hampir 20%.

Maju cepat ke tahun 2008, dan pemerintah harus turun tangan lagi untuk menarik orang agar membeli rumah dengan kredit Pembeli Rumah Pertama Kali sebesar $8,000.

Tidak peduli periode apa yang Anda lihat, selalu ada alasan orang gugup membeli rumah (selain ketakutan alami untuk berkomitmen pada pembayaran bulanan hingga 30 tahun).

Bagaimana Jika Anda Sudah Memiliki Rumah?

Karena real estat adalah investasi jangka panjang yang sangat baik, apa lagi yang dapat Anda lakukan jika Anda sudah memiliki rumah? Sebagai permulaan, Anda dapat mempertimbangkan untuk membeli properti investasi. Anda tidak hanya mengambil keuntungan dari apresiasi jangka panjang, tetapi saat Anda menyewakan properti, penyewa Anda membayar hipotek bulanan Anda, meningkatkan pengembalian Anda.

Dapat dimengerti, tidak semua orang tertarik untuk memiliki properti sewaan secara fisik — atau pekerjaan yang menyertainya. Alternatifnya adalah berinvestasi di real estat melalui pembelian saham di perusahaan yang berkorelasi dengan pasar perumahan. Q.ai menawarkan Kit Investasi dengan REIT dan posisi real estat lainnya yang terpasang.

Beberapa orang mungkin mempertimbangkan untuk membayar ekstra pada pokok hipotek mereka. Namun, jika tingkat bunga Anda di bawah 4%, menginvestasikan uang daripada membayar hipotek Anda lebih cerdas. Ini karena Anda bisa mendapatkan pengembalian uang yang lebih tinggi.

Rata-rata pengembalian tahunan pasar saham adalah 8%. Jika Anda menginvestasikan $6,000 setahun selama 10 tahun, Anda akan mendapatkan $93,872. Jika Anda membayar tambahan $6,000 per tahun untuk hipotek 4% Anda, dalam 10 tahun Anda akan menghemat bunga $69,655. Karena saham Anda akan menghasilkan $24,217 lebih banyak daripada tabungan bunga Anda, Anda lebih baik menginvestasikan uang Anda di pasar.

Siapa yang Tidak Harus Membeli Rumah?

Ada beberapa kasus di mana lebih masuk akal untuk menyewa daripada membeli. Ini semua kembali ke waktu. Jika Anda baru memulai karir dan tidak yakin di mana Anda ingin tinggal, tidak masuk akal untuk berkomitmen pada rumah.

Selain itu, jika Anda baru saja menerima pekerjaan di kota baru, akan lebih cerdas secara finansial untuk menyewa untuk jangka pendek saat Anda mengetahui di mana Anda ingin tinggal dari waktu ke waktu. Pada akhirnya, jika Anda tidak melihat diri Anda memiliki rumah setidaknya selama lima tahun sebelum Anda menjualnya, Anda lebih baik menyewa dan tidak membeli. Ini karena risiko harga rumah yang tidak naik dalam jangka pendek dan semua biaya penutupan yang Anda bayarkan saat membeli rumah. Ekuitas, apresiasi, dan keringanan pajak Anda membutuhkan waktu untuk membuat Anda mengatasi punuk awal biaya penutupan untuk menyadari manfaat pembelian.

Kesimpulan

Secara keseluruhan, perumahan masih merupakan investasi yang baik — bahkan dengan penjualan perumahan yang melambat. Meskipun ada risiko harga mendatar atau jatuh dalam jangka pendek, jangan berharap penurunan parah seperti pada tahun 2008. Dan jika berinvestasi di pasar saham adalah panduan, Anda tahu bahwa waktu di pasar jauh lebih penting daripada waktu pasar. Dengan kata lain, lebih baik berinvestasi di pasar real estat — bahkan selama penurunan — daripada mencoba memilih dan memilih waktu terbaik untuk membeli atau menjual.

Tidak ada yang tahu kapan bottom akan terjadi atau kapan harga akan mulai naik lagi. Jika Anda tidak ingin ketinggalan aksinya, lebih baik Anda masuk daripada menunggu.