Pasar perumahan AS yang bergejolak mungkin mendingin, terus naik karena Fed mengakhiri dukungan darurat

“Apresiasi harga rumah merupakan kontributor yang signifikan terhadap pertumbuhan bersih rumah tangga
bernilai dan kemungkinan akan melambat karena suku bunga yang lebih tinggi dan penurunan keterjangkauan,” tulis tim strategi investasi pendapatan tetap Brad Tank dan Neuberger Berman, dalam prospek kuartal pertama mereka.

“Selain itu, program kesabaran federal untuk hipotek belum diperbarui dan rumah tangga yang mendapat manfaat dari bantuan akan diminta untuk melanjutkan pembayaran.”

Poros kebijakan Fed bulan Desember mencakup rencana untuk menaikkan suku bunga acuan pada kecepatan yang lebih cepat dari yang diperkirakan hanya beberapa minggu sebelumnya, tetapi juga mengakhiri lebih cepat untuk program pembelian obligasi darurat, sekarang kemungkinan pada bulan Maret.

Itu meninggalkan pasar dengan "dua pertanyaan utama," menurut tim Neuberger, yaitu, berapa banyak pasokan obligasi hipotek yang perlu diserap orang lain karena The Fed menyusutkan neraca mendekati $8.8 triliun. Juga, apa yang terjadi pada apresiasi harga rumah dan aktivitas refinancing jika suku bunga naik sebanyak yang diharapkan?

Membaca: Perumahan berada dalam cengkeraman badai inflasi — dan diperparah oleh pandemi COVID-19

Mengapa perumahan tidak seperti tahun 2008

Setelah krisis keuangan 2008, keunggulan pemerintah di pasar perumahan AS tumbuh, sebagian melalui jaminan hipoteknya, tetapi juga mengumpulkan obligasi di pasar hipotek agen senilai $8.2 triliun.

Obligasi hipotek badan menyumbang 66% dari semua utang perumahan pada bulan Desember, menurut Urban Institute. Itu membuat sektor ini menjadi tolok ukur untuk suku bunga hipotek 30 tahun, termasuk selama booming refinancing baru-baru ini karena pemberi pinjaman menghasilkan lebih dari $1 triliun pinjaman rumah per kuartal.

Jejak besar pemerintah di pasar hipotek berarti mempengaruhi tingkat hipotek dan standar pinjaman setelah bencana subprime satu dekade lalu, tetapi juga mengarahkan bantuan perumahan federal selama pandemi untuk mencegah gelombang penggusuran dan penyitaan.

Banyak peminjam yang terhuyung-huyung karena kehilangan pekerjaan pada tahun 2020 tinggal di rumah mereka, alih-alih menghadapi biaya keterlambatan, penagihan, dan lebih buruk lagi, sampai ekonomi dapat kembali ke pijakan yang lebih kokoh.

Sekarang, tingkat kesabaran pada semua hipotek rumah, bahkan yang dipegang oleh bank, telah menurun tajam dari puncak pandemi mereka, baru-baru ini dipatok pada 1.7% rendah pada bulan November (lihat grafik), didukung oleh upah yang lebih tinggi dan pengangguran yang rendah.

Dalam hal rumah tangga, itu berarti hanya sekitar 835,000 pemilik rumah pada bulan November yang bersabar, sedangkan 4 juta sebelum pandemi, menurut peneliti Deutsche Bank.

Keberangkatan besar lainnya dari krisis dekade terakhir termasuk kekurangan perumahan saat ini, bukan kelebihan pasokan, ditambah dengan era baru tuan tanah institusional di pasar sewa keluarga tunggal.

Itu berarti pemilik ekuitas swasta berkantong tebal, Zillow
Z,
-2.21%,
dan perusahaan lain dengan pembiayaan Wall Street, telah bersaing dengan keluarga yang ingin memiliki.

Pakar hipotek mengatakan dinamika tersebut dapat membantu harga rumah terus naik pada tingkat yang lebih normal pada 2022, bahkan jika suku bunga hipotek 30 tahun naik dan properti menjadi lebih sulit untuk dibeli keluarga.

Lihat: Lingkungan dengan tingkat kemiskinan tinggi di Twin Cities menyaksikan ledakan rumah milik investor. Fed Minneapolis sekarang sedang melacak

"Kenaikan suku bunga tidak menyebabkan harga rumah menjadi negatif, tetapi tentu saja dapat memperlambat pertumbuhan apresiasi harga rumah," kata Scott Buchta, kepala strategi pendapatan tetap di Brean Capital, dalam panggilan telepon.

Perkiraannya adalah harga akan naik 6% hingga 10% tahun ini, sebagian tergantung di mana tingkat hipotek 30 tahun bergetar.

Berapa tarif yang terlalu tinggi?

Seperti setelah krisis 2008, The Fed dalam dua tahun terakhir telah mengisi neraca dengan Treasurys dan sekuritas yang didukung hipotek agen selama pandemi, dalam upaya untuk menjaga likuiditas mengalir dan kredit terjangkau.

Ketua Fed Jerome Powell sekarang berharap untuk merekayasa "pendaratan lunak," dengan menaikkan suku bunga dan memperketat kondisi keuangan untuk mengendalikan inflasi, tanpa merusak pasar kerja atau memicu resesi.

Banyak orang di Wall Street sekarang memperkirakan suku bunga jangka pendek, berpotensi, meningkat empat kali tahun ini dari kisaran 0% hingga 0.25% saat ini. Suku bunga jangka panjang, bagaimanapun, kemungkinan akan bergantung pada seberapa agresif bank sentral menyusutkan kepemilikan obligasi hipotek, kata Buchta, terutama karena The Fed bekerja untuk mendapatkan inflasi tahunan lebih dekat ke target 2% dari 7% pada Desember.

"Saya tidak berpikir mereka ingin mengejutkan pasar," katanya, mencatat bahwa apresiasi harga rumah secara historis telah berjalan sekitar 2% sampai 3% di atas inflasi, atau sekitar 5% pertumbuhan tahunan. “20% tidak berkelanjutan.”

Yang mengatakan, setiap 100 basis poin kenaikan tingkat hipotek 30-tahun diterjemahkan menjadi sekitar 13% penurunan daya beli untuk pemilik rumah mengandalkan pembiayaan, menurut perkiraan Buchta.

Dengan kata lain, keterjangkauan yang sudah menjadi masalah bagi banyak keluarga dengan harga di luar pasar bisa menjadi jauh lebih buruk.

Juga lihat: Suku bunga meningkat — tetapi tindakan The Fed dapat mempermudah mendapatkan hipotek