Salah satu pertanyaan terbesar yang dihadapi banyak pekerja yang lebih tua ketika memulai kerja jarak jauh internasional atau gaya hidup pengembara digital adalah apa yang harus dilakukan dengan satu-satunya aset mereka yang paling berharga: rumah mereka.
Secara umum, ada dua opsi — sewa atau jual. Sementara pilihan terbaik akan bervariasi dari orang ke orang tergantung pada keadaan keuangan Anda, lokasi properti, dan sejumlah faktor lainnya, ada sejumlah masalah yang harus diperhatikan setiap orang, terutama kewajiban pajak potensial.
Istri saya, Rebecca, dan saya menghadapi kesulitan sewa vs. menjual ini pada tahun 2018 ketika kami memutuskan untuk pindah dari Virginia ke Meksiko.
Sebagai mantan pengacara pajak untuk Internal Revenue Service (IRS), saya mengetahui banyak undang-undang yang relevan, tetapi saya masih belajar beberapa pelajaran penting, dan mengejutkan, selama proses ini. Di sini, saya ingin berbagi dengan Anda kisah tentang bagaimana kami mengatasi dilema sewa atau jual, sehingga dapat membantu menginformasikan keputusan Anda jika Anda berpikir untuk pindah ke luar negeri.
Investasi untuk Masa Depan Finansial Kita
Real estat adalah elemen penting dari portofolio investasi yang seimbang. Tetapi 20 tahun yang lalu, ketika Rebecca dan saya ingin membeli rumah pertama kami, kami lebih memikirkan apakah kami akan mampu membeli sebuah rumah daripada bagaimana kelihatannya di samping kepemilikan saham kami.
Pada saat itu, perumahan di lingkungan Virginia yang trendi tepat di seberang Sungai Potomac dari pekerjaan kami di Washington, DC sangat diminati sehingga calon pembeli secara rutin dipaksa untuk menawar lebih dari harga yang diminta dan mengabaikan inspeksi rumah dan keselamatan. Ini membuat kami gugup. Terlebih lagi, jumlah uang yang ingin dipinjamkan bank kepada kami (pada hari-hari gila sebelum krisis keuangan global) lebih dari yang bisa kami bayangkan untuk membayarnya kembali.
Karena kami tidak suka menjadi miskin rumah — yaitu, kami tidak ingin menghabiskan sebagian besar pendapatan kami untuk hipotek — Rebecca dan saya pergi dengan keberanian kami dan memutuskan opsi yang lebih murah.
Kami membeli townhouse yang dibangun tahun 1940 di "sisi jalan yang salah" pepatah untuk setengah dari apa yang akan kami habiskan untuk rumah keluarga tunggal yang sedikit lebih besar di lingkungan yang lebih populer. Tapi kami merasa aman di rumah baru dan berencana menggunakan uang yang tidak kami bayarkan ke bank untuk perjalanan yang kami berdua sukai.
Ternyata keberuntungan sedang bersama kita. Seperti yang telah diprediksi oleh Realtor kami, kami berada di garda depan gentrifikasi lingkungan baru kami. Pembangunan perumahan modern dibangun di kedua sisi kami, lebih banyak toko dan restoran pindah, dan daerah kami dikenal sebagai lingkungan kolonial yang kuno. Kemudian harga rumah di seluruh kota mulai naik.
Ketika kami membeli rumah kami pada tahun 2000, kota menilai tanah dan rumah kami dengan harga $127,900. Sepuluh tahun kemudian penilaiannya adalah $378,420. Dan pada saat Rebecca dan saya memutuskan untuk memindahkan keluarga kami ke Meksiko pada Januari 2018, itu adalah $516,168.
Memilih Antara Dua Pilihan Menarik
Rebecca dan saya memiliki pilihan yang sulit untuk membuat rumah setelah memutuskan untuk pindah ke luar negeri. Haruskah kita menyewakannya dan menggunakan pendapatan sewa bulanan untuk membantu membayar pengeluaran kita di Meksiko, atau haruskah kita menguangkan dan memanfaatkan undang-undang federal yang menghilangkan pajak atas keuntungan substansial yang akan kita sadari dengan menjual?
Menyewa memiliki keuntungan. Sewa bulanan akan memberikan aliran pendapatan yang stabil untuk menggantikan sebagian gaji yang kami tinggalkan dan dengan demikian mengurangi jumlah yang perlu kami tarik dari tabungan untuk memenuhi biaya hidup kami sehari-hari. Penghasilannya akan menutupi sewa kami di Meksiko, uang sekolah untuk sekolah anak-anak kami, dan, seperti yang saya suka bercanda, menyisakan beberapa dolar untuk taco. Sebagai konservatif fiskal (setidaknya dalam hal membelanjakan uang kami sendiri), Rebecca dan saya menyukai bahwa pendapatan sewa akan memberikan bantalan keuangan sampai kami dapat mengembangkan beberapa ide bisnis yang ingin kami kejar.
Hal lain yang perlu dipertimbangkan ketika pindah ke luar negeri adalah bahwa pendapatan sewa dapat membantu Anda mendapatkan visa tinggal di negara baru Anda. Meskipun ini tidak relevan dengan situasi kita, beberapa negara—Uruguay, misalnya—membutuhkan aliran pendapatan yang dapat dibuktikan untuk mendapatkan tempat tinggal permanen. Pendapatan sewa dapat membantu Anda memenuhi persyaratan ini.
Ada kerugian untuk menyewa juga, bagaimanapun, seperti yang kita pelajari dalam meneliti pilihan kita. Pertama, biaya perusahaan manajemen untuk mengiklankan dan mengawasi properti akan menggigit keuntungan kita. Perusahaan-perusahaan ini sering membebankan biaya yang sama dengan sewa satu bulan untuk menemukan penyewa dan kemudian 8% sampai 10% dari sewa bulanan untuk memelihara properti dan menanggapi masalah yang diajukan oleh penyewa. Sementara situs online seperti Craigslist ada sebagai platform gratis untuk membantu menghubungkan tuan tanah dan penyewa, alat tersebut tidak dapat mengelola properti.
Kedua, kami harus melaporkan pendapatan sewa sebagai kena pajak, selanjutnya mengurangi apa yang masuk ke kantong kami.
Rebecca dan saya juga menemukan menjual sebagai pilihan yang menarik. Berdasarkan percakapan yang kami lakukan dengan beberapa Realtors lokal, serta penelitian independen kami menggunakan alat online Zillow, yang menggunakan properti yang sebanding untuk memperkirakan nilai pasar rumah, kami mengantisipasi bahwa kami dapat menjual rumah tersebut dengan harga sekitar $600,000.
Dalam hal ini, kami akan memperoleh keuntungan sebesar $400,000 setelah mengurangkan harga pembelian awal kami dan biaya peningkatan modal yang telah kami buat, yang berjumlah $200,000. Kami dapat menginvestasikan keuntungan $400,000 dan menggunakan pengembaliannya untuk menutupi pengeluaran di Meksiko.
Selanjutnya, menurut bagian 121 dari Internal Revenue Code (pengecualian perumahan), tidak satu pun dari laba $400,000 ini akan dikenakan pajak. Pengecualian perumahan memungkinkan pasangan yang sudah menikah untuk menghilangkan pendapatan hingga $ 500,000 dalam keuntungan penjualan rumah. Satu orang dapat mengecualikan hingga $250,000.
Agar memenuhi syarat untuk pengecualian ini (dan ini penting untuk dipahami jika Anda mempertimbangkan untuk menjual rumah Anda), pasangan menikah dan orang lajang harus memenuhi uji kepemilikan dan uji penggunaan.
Anda memenuhi syarat untuk pengecualian jika Anda telah memiliki dan menggunakan properti tersebut sebagai rumah utama Anda untuk jangka waktu yang digabungkan setidaknya dua tahun dari lima tahun sebelum penjualan. Anda dapat memenuhi pengujian kepemilikan dan penggunaan selama periode dua tahun yang berbeda, tetapi Anda harus memenuhi kedua pengujian tersebut selama periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan.
Jika kami menjual rumah kami, kami akan memenuhi uji kepemilikan dan penggunaan dan dapat mengecualikan semua keuntungan kami, menghasilkan pajak nol.
Tanpa manfaat dari pengecualian perumahan, tarif pajak capital gain 10% berarti kita akan membayar pajak sebesar $40,000 atas laba $400,000. Empat puluh ribu dolar lebih dari yang kami perkirakan akan menghabiskan biaya keluarga kami yang terdiri dari empat orang untuk tinggal di Meksiko selama satu tahun. Itu banyak uang untuk membayar pajak.
Alasan Kami Menyewa
Ada beberapa faktor yang membuat kami memutuskan untuk menyewakan rumah kami. Pertama, kami segera menemukan penyewa yang dapat diandalkan sendiri yang dapat kami percaya untuk mengurus rumah dan halaman. Kami memberinya informasi kontak untuk orang-orang perbaikan lokal yang sebelumnya kami gunakan, menghilangkan kebutuhan akan perusahaan manajemen.
Sewa yang kami kumpulkan dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa (Rebecca dan saya membayar dalam kelompok pajak 12%, tetapi tarifnya bervariasi dari 10% hingga 37% berdasarkan pendapatan dan status pengarsipan). Tetap saja, tidak mengeluarkan biaya dari perusahaan manajemen pihak ketiga berarti lebih banyak uang di saku kami.
Kedua, mengingat sifat wilayah metro Washington, DC—sangat sementara dengan perumahan dekat seperti milik kami dalam permintaan tinggi—kami memperkirakan nilai rumah akan terus meningkat. Lebih lanjut, karena uji penggunaan pengecualian perumahan memberikan jangka waktu dua dari lima tahun, kami tidak harus segera menjual untuk mendapatkan manfaat pajak.
Dalam penerapan tes yang paling sederhana, kami memiliki waktu hingga tiga tahun setelah pindah untuk menjual. Jika tanggal penjualan kami pada Januari 2021, periode lihat balik lima tahun akan berlangsung dari Januari 2016 hingga Januari 2021, dan kami akan tinggal di rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama kami dari Januari 2016 hingga Januari 2018 dan akan dapat mengecualikan memperoleh.
Alasan terakhir kami memutuskan untuk awalnya menyewa daripada menjual adalah karena kami ingin tempat untuk kembali jika hal-hal di Meksiko tidak berhasil.
Waktu Keputusan, Lagi
Pada bulan Juni 2020, penyewa kami memberi tahu kami bahwa dia akan pindah pada bulan Agustus. Pada saat ini, kami dua setengah tahun dalam eksperimen Meksiko kami dan berkomitmen untuk hidup kami di sana, tanpa rencana untuk kembali ke AS. Kami siap untuk mengeksplorasi kembali pilihan kami sehubungan dengan rumah.
Reaksi pertama saya adalah menjual. Kami masih dalam waktu dua dari lima tahun untuk memenuhi uji penggunaan dan mengecualikan keuntungan kami dari perpajakan. Realtors yang kami ajak bicara (dan platform online Zillow) memperkirakan kami sekarang dapat menjual rumah seharga $ 100,000 lebih dari dua tahun sebelumnya, yang berarti kami akan menghemat pajak sekitar $ 50,000 dan memiliki seluruh keuntungan $ 500,000 untuk diinvestasikan.
Rebecca ingin terus menyewa. Bisnis kombucha yang telah kami mulai dan kursus bahasa Spanyol yang dia jalankan di Meksiko kadang-kadang menguntungkan, tetapi dia senang memiliki pendapatan sewa yang stabil.
Alasan lain Rebecca ingin bertahan di rumah itu adalah untuk menyadari apresiasi tambahan yang diprediksi oleh beberapa Realtors lokal setelah Amazon mengumumkan akan membangun kantor pusat keduanya di area tersebut.
Sementara kami masih memperdebatkan apa yang harus dilakukan, takdir campur tangan. Saya sedang mendiskusikan dilema kami dengan seorang teman yang memiliki keahlian investasi dan dia menawarkan sesuatu yang Rebecca dan saya tidak sepenuhnya mengerti. Dia menjelaskan bahwa tingkat pengembalian yang kami peroleh dari menyewa lebih dari yang mungkin kami dapatkan jika kami menjual rumah dan menginvestasikan keuntungannya.
Pada saat itu, kami membersihkan sekitar $25,000 per tahun dari pendapatan sewa setelah membayar pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan biaya pemeliharaan. (Kami telah melunasi sisa hipotek sebelum pindah.)
Jika kita menjual rumah dan menginvestasikan keuntungan $500,000, kita harus menemukan investasi yang menghasilkan pengembalian 5% untuk merealisasikan sebanyak yang kita dapatkan dalam pendapatan sewa. Meskipun kita mungkin dapat menemukan tingkat pengembalian dalam obligasi korporasi atau saham yang diperdagangkan secara publik, jenis aset tersebut biasanya merupakan investasi yang lebih berisiko daripada real estat.
Sekitar waktu yang sama ketika saya melakukan percakapan ini dengan teman saya, Rebecca dan saya menemukan dari mulut ke mulut sebuah keluarga dengan karier yang baik dan yang akan membayar sewa bulanan yang sedikit lebih tinggi daripada yang kami terima sebelumnya. Ini membuat keputusan untuk menyewa lagi menjadi mudah.
Plus, saya tahu pengecualian perumahan tidak sepenuhnya keluar dari meja. Berdasarkan undang-undang, kami dapat mengatur ulang periode lima tahun yang kritis untuk uji penggunaan jika kami memutuskan untuk pindah kembali ke rumah sebagai tempat tinggal utama kami dan tinggal di sana selama dua tahun—atau lebih jika itu cocok untuk kami. Meskipun tidak ada dalam pikiran kita untuk mundur sekarang, itu tidak keluar dari kemungkinan. Dan kenapa tidak? Rumah itu baik bagi kami.
Pada akhirnya, keputusan apakah akan menjual atau menyewakan rumah Anda adalah keputusan pribadi. Tidak ada solusi satu ukuran untuk semua. Namun, seperti yang ditunjukkan oleh cerita kami, pertimbangan keuangan penting yang harus diingat oleh setiap pemilik rumah adalah pengecualian perumahan. Jika Anda akhirnya menjual rumah Anda di luar dua dari jendela lima tahun, Anda mungkin harus menyerahkan sebagian besar dari harga jual kepada Paman Sam.
Jadi, jika Anda memutuskan untuk mempertahankan rumah Anda selama beberapa tahun setelah pindah ke luar negeri, ketahuilah bagaimana pajak ini dapat memengaruhi keuangan Anda di kemudian hari.
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo