Kecelakaan, Kecelakaan Kereta, Atau Kiamat?

Peringatan mengerikan tentang real estat komersial muncul hampir setiap hari akhir-akhir ini. Sementara pasar kantor tertekan karena meningkatnya kerja dari rumah, beberapa profesional real estat melihat pasar yang semakin bercabang, dibagi "menjadi kaya dan miskin." Investor, penyewa, dan kota—terutama mereka yang memiliki bangunan tua yang sudah menurun—harus memperhatikan dengan cermat dalam beberapa bulan mendatang untuk melihat di mana mereka jatuh dan seberapa buruk hal-hal yang mungkin terjadi.

Evaluasi negatif yang dramatis terhadap real estat komersial mudah ditemukan. Itu Standar San Francisco meramalkan "kecelakaan real estat komersial epik" yang membayangi kota itu, membandingkannya dengan kereta yang mendekat dengan "kota, anggarannya, dan kemampuannya untuk menyediakan layanan yang terkait dengan rel." Tidak mau kalah, Bloomberg tweeted "pekerjaan jarak jauh membunuh pasar real estat komersial Manhattan" dengan masalah serupa meluas ke kota-kota lain.

Tetapi bahkan bahasa itu tidak berarti apa-apa Profesor NYU Arpit Gupta dan rekan-rekannya mengatakan, memprediksi "kiamat real estat kantor." Menggunakan data Kota New York, mereka memperkirakan "penurunan 45% dalam nilai kantor pada tahun 2020 dan 39% dalam jangka panjang, yang terakhir mewakili pengurangan nilai $ 453 miliar," yang dapat menjerumuskan kota ke dalam "lingkaran malapetaka fiskal." Kerusakan serupa bisa menimpa kota-kota lain, dan dengan perluasan ekonomi nasional.

Lalu bagaimana kita memahami data buruk lainnya—tetapi bukan apokaliptik—? CommercialEdge's “Laporan Kantor Nasional” bulanan untuk bulan September menemukan tingkat rata-rata daftar kantor yang stagnan, $38.70 per kaki persegi, “turun 0.1% dari tahun ke tahun.” Buruk, tapi tidak apokaliptik. Dan sebagai Saya baru-baru ini mencatat, beberapa kota, terutama di Sunbelt atau yang memiliki industri ilmu hayati yang kuat, melihat pasar sewa yang kuat.

Apa yang dikatakan data lain kepada kita? Moody mendokumentasikan bahwa sekuritas yang didukung oleh hipotek komersial melihat “lonjakan besar dalam tingkat tunggakan yang meningkat” pada kuartal kedua tahun 2020, tepat ketika pandemi melanda. Tetapi bank, investor asuransi jiwa, dan lainnya merestrukturisasi pinjaman dan menawarkan kesabaran, mengurangi tingkat tunggakan mereka. Strategi itu akan lebih sulit untuk diikuti jika tekanan baru datang di pasar perkantoran, terutama dengan The Fed menaikkan suku bunga, membuat pinjaman lebih mahal secara keseluruhan.

Sejauh ini, setidaknya bank komersial sekarang tampaknya memiliki pinjaman real estat mereka di bawah kendali. Tingkat charge-off dan kenakalan mereka mencapai 0.07% pada kuartal kedua tahun 2020, puncak pandemi. Namun pada dua kuartal pertama tahun 2022, Fed melaporkan suku bunga itu di nol, bukan sinyal penurunan dramatis dalam kualitas pinjaman.

Dan bahkan angka buruk tahun 2020 tidak seperti krisis keuangan 2008. Antara 2009 dan 2010, tunggakan pinjaman bank komersial lebih dari 2% selama tujuh kuartal berturut-turut. Regulasi yang lebih ketat sejak itu membantu mengendalikan pinjaman bank yang longgar, jadi untungnya kami tidak memiliki tanda-tanda bahwa kegagalan pinjaman komersial meruntuhkan seluruh perekonomian.

Melampaui angka agregat menunjukkan beberapa tanda positif dalam real estat komersial. Pada tahun lalu, kota-kota Sunbelt seperti Charlotte dan Austin, atau kota-kota dengan konsentrasi ilmu kehidupan seperti Boston, mengalami kenaikan sewa dua digit. GoogleGOOG
dan perusahaan teknologi lainnya telah menyewakan sejumlah besar ruang di kota-kota seperti NY dan Chicago.

Risiko terbesar dalam real estat komersial adalah ruang kantor yang lebih tua dan kurang diinginkan. Jumlah itu di kota mana pun sangat penting untuk menilai risikonya secara keseluruhan. Meja bundar majalah dari PERE, yang melacak investasi real estat ekuitas swasta, menemukan pasar yang "sangat tertantang" tetapi tidak pasti, dengan risiko mulai dari inflasi dalam biaya konstruksi dan pembiayaan hingga resesi yang menjulang.

Para ahli PERE melihat pasar "bercabang", dengan bangunan yang lebih modern (terutama yang sesuai dengan ESG) dan beberapa kota dalam posisi yang baik untuk menghadapi krisis. Investor PERE melihat "normal baru" dengan tingkat hunian kantor penuh waktu yang lebih sedikit, tetapi dengan kantor yang masih menghadapi permintaan keseluruhan yang "tidak diketahui" dari klien.

Tapi ini adalah pandangan investor real estat, yang bisa (seperti yang mereka katakan di Jalan), "membicarakan buku mereka" dan memberikan putaran positif pada angka. Sebaliknya, pertimbangkan Analisis "kiamat" dari NYU dan Columbia profesor. Dengan menggabungkan data bekerja dari rumah dengan informasi keuangan dari real estate investment trust (REITs) informasi keuangan lainnya, mereka memprediksi “penilaian kantor jangka panjang yang 39.18% di bawah tingkat pra-pandemi” dengan “saham kantor berkualitas lebih rendah… aset."

Jika mereka benar, kota—dan ekonomi—akan mengalami perjalanan yang sulit. Meskipun beberapa bangunan tua mungkin diubah menjadi perumahan, itu bukan proses yang mudah atau langsung. Runtuhnya nilai real estat dapat menyebabkan masalah fiskal yang substansial bagi banyak kota, yang mengakibatkan pemotongan layanan sosial, pendidikan, kesehatan masyarakat, dan fungsi penting pemerintah lainnya. Kita belum berada dalam kiamat, tetapi kita semua harus mengawasi kemungkinan itu.