Starwood REIT, Seperti BREIT, Membatasi Penebusan Investor Dari Dana Real Estat

Dikenal sebagai SREIT, REIT senilai $14.6 miliar diketuai oleh Barry Sternlicht, pendiri dan CEO Starwood Capital, sebuah perusahaan investasi swasta yang berfokus pada real estat dengan aset yang dikelola lebih dari $125 miliar. Starwood Capital mengelola REIT. Sternlicht juga adalah CEO Starwood Property Trust (STWD), sebuah perusahaan pemberi pinjaman real estat yang diperdagangkan secara publik.

SREIT adalah REIT nontraded terbesar kedua setelah Blackstone Real Estate Income Trust, yang memiliki aset bersih sekitar $69 miliar. Kendaraan Blackstone (ticker: BX), dikenal sebagai BREIT, dipindahkan untuk membatasi penebusan pada bulan November setelah permintaan penarikan investor yang meningkat melebihi batas triwulanan 5%.

Seperti BREIT, SREIT memungkinkan penebusan bulanan sebesar 2% dari nilai aset bersih, atau NAB, dan 5% dari NAB setiap tiga bulan.

Permintaan penebusan yang meningkat menunjukkan bahwa banyak investor ritel pindah ke pintu keluar di REIT yang tidak diperdagangkan, yang tidak diperdagangkan di bursa, setelah kinerja mereka jauh melebihi rekan-rekan yang diperdagangkan secara publik tahun ini. Kesenjangan kinerja yang sangat besar antara REIT nonpublik dan publik telah menciptakan insentif bagi investor di REIT nonperdagangan untuk menguangkan.

Daripada berdagang di bursa seperti NYSE, REIT ini seperti reksa dana karena investor dapat membeli atau menjual saham setiap bulan berdasarkan NAB mereka yang tunduk pada batas penebusan.

Dalam sebuah surat kepada penasihat keuangan yang diteruskan ke Barron's, SREIT mengatakan menerima permintaan pembelian kembali sebesar 3.2% dari NAB pada bulan November. Berdasarkan batas bulanan 2%, itu memenuhi 63% permintaan penebusan investor (0.63 kali 3.2 sama dengan 2). Setiap permintaan yang tidak dipenuhi harus dilakukan lagi pada bulan Desember, kata surat itu.

REIT Nontraded memiliki batas penebusan bulanan dan triwulanan untuk melindungi mereka dari keharusan melikuidasi real estat dalam jumlah yang cukup besar atau meningkatkan leverage secara material sebagai tanggapan atas permintaan penebusan yang tinggi dari investor.  

“Batasan ini dirancang untuk melindungi investor yang ada dan kesehatan kendaraan dalam jangka panjang, dan pada akhirnya untuk memaksimalkan nilai pemegang saham,” tulis SREIT dalam suratnya.

SREIT memiliki campuran aset dan struktur biaya yang serupa dengan BREIT dan memiliki kinerja yang sebanding. SREIT, seperti BREIT, memiliki sebagian besar asetnya di kompleks apartemen multi-keluarga, diikuti oleh gudang. Ini adalah dua sektor dengan kinerja terkuat di industri REIT dalam beberapa tahun terakhir.

Pengembalian tahunan SREIT hingga Oktober adalah 10.2% di salah satu kelas sahamnya, sebanding dengan pengembalian sekitar 9% untuk BREIT.

Seperti REIT apartemen publik terkemuka

Perumahan Ekuitas

(EQR) dan

Komunitas Apartemen Amerika Tengah

(

MAA

) tidak aktif sekitar 30% pada tahun 2022. Biaya dasar tahunan SREIT adalah 1.25% dari aset bersih dan biaya kinerja sebesar 12.5% dengan tingkat rintangan 5%. Ini telah mengembalikan sekitar 15% setiap tahun dalam tiga tahun terakhir.

Basis aset SREIT dan BREIT didominasi oleh investasi real estat komersial, yang kurang likuid dibandingkan sekuritas yang diperdagangkan secara publik. Dalam 10-Q-nya, SREIT mengatakan memiliki $2.5 miliar likuiditas langsung pada akhir September, terdiri dari $1.7 miliar daya pinjaman dan $800 juta uang tunai.

Seperti BREIT, SREIT telah berkembang pesat dalam satu tahun terakhir karena total aset naik menjadi $30 miliar pada bulan Oktober dari sekitar $20 miliar pada akhir tahun 2021. Dengan utang sekitar $15 miliar yang belum terlunasi pada akhir September, SREIT memiliki rasio leverage yang lebih tinggi daripada REIT publik yang sebanding seperti Komunitas Apartemen Mid-America,

Komunitas AvalonBay

(AVB), dan

Prologis

(PLD), REIT gudang terbesar. AvalonBay, misalnya, memiliki nilai perusahaan yang serupa—nilai pasar plus utang bersih—seperti SREIT tetapi memiliki utang luar biasa sebesar $8 miliar.

Namun, investor ritel menyukai kinerja REIT yang tidak diperdagangkan dan hasil dividen yang cukup besar sekitar 4%. Tetapi membatasi penebusan, atau memaksakan gerbang, dapat mengguncang investor dan berpotensi mendorong lebih banyak permintaan penarikan sementara mempersulit REIT yang tidak diperdagangkan untuk menjual saham baru kepada investor.

Keefe, analis Bruyette & Woods Robert Lee menulis awal tahun ini bahwa manajer alternatif sangat ingin menarik "modal terkunci" dari investor individu. Meskipun itu bukan masalah ketika masa-masa baik, katanya, “ada risiko bahwa pada saat stres, investor individu mungkin menyadari bahwa mereka tidak begitu senang dengan kurangnya akses ke modal mereka.”

Meskipun batas likuiditas diungkapkan dengan jelas dalam literatur REIT yang tidak diperdagangkan, batasan tersebut belum menjadi masalah hingga saat ini. Beginilah cara SREIT menjelaskan rencana penebusan, atau pembelian kembali,:

“Meskipun Anda harus melihat investasi Anda sebagai investasi jangka panjang dengan likuiditas terbatas, kami telah mengadopsi rencana pembelian kembali saham, di mana setiap bulan, pemegang saham dapat meminta kami untuk membeli kembali seluruh atau sebagian saham mereka. Karena sifat investasi yang tidak likuid di real estat, kami mungkin tidak memiliki sumber daya likuid yang cukup untuk mendanai permintaan pembelian kembali. Selain itu, kami telah menetapkan batasan jumlah dana yang dapat kami gunakan untuk pembelian kembali selama bulan dan kuartal kalender mana pun.”

Kirim surat ke Andrew Bary di [email dilindungi]